13 dic. 2016

Encuentra las mejores hipotecas, de verdad



Los comparadores de productos financieros online son una herramienta muy útil si sabemos manejarla. Si estamos comparando productos complejos y no homogéneos, como ocurre al comparar hipotecas por internet, las cautelas deben ser mayores y el conocimiento del cliente superior. De momento y hasta que la tecnología y conocimientos financieros de los portales aumente, no hay comparativas tan certeras como acudir a un intermediario hipotecario profesional y experto en la materia. El asesoramiento hipotecario, de momento, sigue siendo mejor si es impartido por un humano.

Intentaremos dar unas sencillas pistas a los lectores para buscar en la Red la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades y perfil económico, incidiendo el las ventajas de esta búsqueda y en los peligros que subyacen en los resultados ofrecidos por los comparadores de hipotecas. Para que nos resulte útil un comparador de hipotecas on-line deberíamos tener unas nociones suficientes sobre las características básicas que debemos comparar entre los préstamos:

  • Plazo.
  • Tipo de interés inicial Referencial (euribor u otro) + diferencial.
  • Porcentaje que financian respecto a la tasación o al precio de compra-venta.
  • Comisiones.
  • Cláusulas de suelo y similares.
  • Seguros y demás productos que deberíamos contratar.

Plazos


En cuanto al plazo, no hay mucho problema en comparar hipotecas. Si bien lo ideal sería poder contratar hipotecas a unos 12 años como máximo, como se hacía antaño, esto es una quimera para la inmensa mayoría de economías domésticas actuales. Por esta razón, a fin de reducir la cuota mensual, los consumidores solemos alargar el plazo. Por norma general, las entidades financieras conceden como límite entre 30 y 40 años. En una comparativa superficial, podríamos pensar que una entidad que llega a los 40 años de plazo es mejor que una que llega a los 30 solamente. Y eso depende. Será mejor si por este alargamiento de la hipoteca nos la conceden y a 30 años no, por que en otro caso seguramente la que nos hace un favor es la que nos da 30 años. 

Hagamos números con una calculadora financiera: Una hipoteca de 200.000 €, a un tipo fijo del 3% (por poner un ejemplo para poder comparar), nos sale a una cuota mensual, según el plazo de: 853,21 euros mensuales a 30 años. 715,97 euros a 40 años. Bajo el artificial pero necesario supuesto de que los tipos de interés no variasen, al final de la vida (o de la penitencia) del préstamo hipotecario habríamos pagado 307.155 euros al final de los 30 años y 343.666 en 40, por lo que financiar una vivienda 10 años adicionales nos cuesta 36.511 euros más. ¿Cuál es la mejor hipoteca ahora? Depende.

Tipos de interés


Con el tipo de interés inicial tampoco hay problemas de comparación. Todas las hipotecas a interés variable tienen un periodo inicial en que pagamos un tipo fijo, de 6 meses o un año, normalmente. Lo más importante no es este tránsito temporal, sino el resto de periodos, en los que se nos aplicará un referencial hipotecario (en la gran mayoría de casos el euribor, pero también podría aplicarse otro, como por ejemplo el IRPH) más un diferencial (que suele rondar el 1 de media). Si comparamos los mismos referenciales, no hay duda: Es mejor un euribor + 0,45 que un euribor + 1,25 ceteris paribus (que no quiere decir los que van a morir te saludan). 

La principal carencia de los comparadores es la ausencia de un asesoramiento profesional que amplié y descifre la información que nos dan y que, sin una formación previa, puede inducir a errores. La realidad del mercado actual es que se financia el 80% del valor de tasación, las entidades más generosas, y un 80% del valor de compra-venta las más tacañas. Por tanto, no vale la pena perder el tiempo si no tenemos ahorros para pagar los gastos o posibilidad de hipotecar otra vivienda adicional. Si sabemos este hecho los comparadores nos serán de utilidad, pero si no tenemos nociones del tema, lo que haremos es perder el tiempo.

Comisiones


El apartado de comisiones, en principio, también es fácilmente comparable. Pero pocas veces sabremos mediante un comparador si se incluyen cláusulas de suelo u otras en la minuta del préstamo hipotecario. Hay que pedirla unos días antes de la firma y repasarla concienzudamente. 

Lo de los seguros y demás productos que la entidad financiera nos quiere vender con la hipoteca si que es un tema aparte. Diga lo que nos diga el comparador o la propia web del banco, al final dependerá de nuestra negociación con el director de sucursal. Los comparadores on-line de préstamos hipotecarios son un útil instrumento de comparación a priori de las diferentes opciones que hay en el mercado y han llegado para quedarse. Pero no hay que caer en el error de pensar que nos resolverán todos nuestros problemas que van apareciendo en el proceso hipotecario. Para esto están las personas.

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