11 mar. 2016

Préstamos hipotecarios privados


Artículo original publicado en El País.

No solo los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios; empresas privadas y particulares pueden dejar dinero a préstamo con la garantía de un inmueble. Si el mercado fuera transparente y competitivo, nada impide pedir una hipoteca a una empresa en lugar de a una entidad financiera, si ofreciera mejores condiciones o llegara a nichos que la banca ha dejado desatendidos. Si fuera, que de momento no lo es.

Se ofrecen hipotecas privadas a tipos de interés nominales que oscilan entre un 8% hasta un 16%, con comisiones de apertura desde un 2% hasta un 10% -según la información Antonio Beltrán, intermediario hipotecario de CrediPlus y colaborador de Futur Finances-, llegando como máximo a financiar el 50% del valor del inmueble. Dado que el plazo varía desde los 3 meses hasta los 30 años, podemos calcular el tipo de interés efectivo que acaba pagando un cliente que solicita 100.000 euros, a un 10% nominal, una comisión de apertura del 6% y a devolver en un año (tiempo habitual que se pacta): un 24,19% TAE. Coste financiero idéntico a disponer de esta cantidad mediante una tarjeta de crédito y devolver toda la deuda al cabo de un año, si es que fuera posible. Tengamos en cuenta, no obstante, que la misma hipoteca si se puede devolver en 20 años supone una TAE menor, del 11,48%.

¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?

Si el lector ha salido ya del golpe mental que supone asumir que hay hipotecas al 24% de interés, corresponde analizar si realmente le interesa a alguien este producto. En primer lugar un profesional independiente a la operación nos debería asesorar, un abogado o un economista; hay que analizar la necesidad y nuestra situación financiera, para valorar la idoneidad de este tipo de endeudamiento.

En teoría esta financiación parabancaria sirve para restaurar la situación financiera frente a la banca de familias o empresas sobreendeudadas. Uno reunificaría deudas pendientes e impagos en una sola hipoteca, para después subrogarla a una entidad financiera en condiciones favorables; esta práctica funcionaba, relativamente, en los años de bonanza inmobiliaria. Hoy en día, los bancos no aceptan refinanciar deudas de este tipo. Considera Antonio Beltrán que actualmente las hipotecas de capital privado no están dirigidas para aquellos que precisen de una refinanciación o agrupación de todos sus préstamos, "en estos casos la alternativa es vender su inmueble", concluye. El experto de CrediPlus considera que estas operaciones pueden tener sentido para particulares que deseen vender su inmueble y que precisan de liquidez para atender pagos que no se pueden posponer. También para empresas que precisan tesorería puntual a modo de póliza de crédito cuando sus bancos no les dan solución en tiempo y modo. Alerta Antonio Beltrán de una mala práctica de prestamistas privados que, además del coste de la hipoteca en sí, pretenden cobrar honorarios pro una falsa intermediación, utilizando otras empresas del grupo que cargan en este concepto hasta el 10% de honorarios por un servicio ficticio. Si sumamos estos honorarios a la hipoteca del ejemplo inicial, el 24,19% TAE asciende a un más intolerable 54,52% TAE.

Otros profesionales del sector desaconsejan directamente se contratación; para Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, lejos de ser una solución para un cliente, puede ser el nacimiento de un problema mucho mayor. Afirma contundentemente que existe el riesgo cierto de llegar a  perder la vivienda por no poder satisfacer las condiciones del préstamo que se aceptó por una situación de extrema necesidad o desesperación. 

Santiago Cruz, de la empresa de intermediación hipotecaria Ibercredit, que también colabora con Futur Finances, añade un problema adicional, las cláusulas abusivas que plagan este tipo de escrituras. Entre ellas, pactos que suponen que el cliente no pueda amortizar anticipadamente si no se pagan al menos varias cuotas, que oscilan entre 24 y 48 cuando, si el préstamo se devuelve mediante cuotas mensuales. Peor aún cuando la devolución del total concedido más interés se pacta a vencimiento; hay estipulaciones sospechosamente lesivas que pretenden que el prestamista cobre la cantidad de devolución pactada a vencimiento aunque la deuda se cancele anticipadamente. Una práctica fraudulenta consistente en pactar una deuda pendiente superior al capital que realmente había recibido el cliente se ha limitado gracias a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que establece la limitación de pagos en efectivo respecto de determinadas operaciones; el representante de Ibercredit considera que el prestamista privado ya no puede "jugar" con la inclusión en la escritura de préstamo de  cantidades entregadas y confesadas recibidas en metálico por el prestatario, al estar limitado el efectivo a 2.500 euros.

¿Son legales?

No existe una supervisión del Banco de España sobre para estos prestamistas privados, sino de las autoridades de Consumo. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, criticada desde su inicio en este blog, es la fuente normativa específica para este tipo de negocio financiero ajeno a la banca. Para garantizar que un cliente contrata con una empresa legal, se supone que debe existir un registro estatal de intermediarios financieros y empresas que conceden préstamos hipotecarios, accesible online en la Agencia de Consumo (AECOSAN). A día de hoy y sin argumentos que lo justifiquen, este registro sigue sin estar al acceso del público.

Una hipoteca privada es legal si cumple con la legalidad; es decir, si además de la normativa específica comentada cumplen con el resto de ordenamiento aplicable, como son la obligatoriedad de conceder préstamos de forma responsable o la represión de la usura. Recientemente el Supremo ha considerado usuario un crédito revolving al 24%; no debería pasar mucho tiempo hasta que una hipoteca con intereses clamorosamente superiores a productos similares acabe en el Alto Tribunal.

Cautelas

La persona que va a firmar una hipoteca privada ha de ser extremadamente diligente en relación a la información que recaba de la escritura que va a firmar ante notario. Para ello, como explica el notario y editor de ¿Hay Derecho? Fernando Gomá, es importante entender bien el significado preciso de las cláusulas del contrato y de las obligaciones que asume el prestatario. Para ello, añade, se puede acudir al notario antes de firmar nada para asesorase y despejar dudas. "Mi recomendación es que lo haga sin el prestamista aportando toda la documentación relacionada", sentencia

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