16 ago. 2014

Calcular qué hipoteca me concederán



Es muy importante que aprendamos una cosa, por muy paradójica que sea: el banco no es quién nos tiene que decir la mejor hipoteca a la que podemos acceder.

En otras palabras, que el banco nos haya aprobado el préstamo hipotecario para comprar una casa no significa que lo haya hecho con criterios de prudencia adecuados. Más claro aún: que el banco nos de una hipoteca no es garantía de que la podamos pagar.

Formarse

Lo primero que un cliente ha de hacer es formarse adecuadamente de la naturaleza y riesgos de contratar un préstamo hipotecario. Para ello he ayudado a hacer, como director editorial de iAhorro.com, una completa guía hipotecaria, que puedes descargarte aquí, además de poder leer otras guías relacionadas con otros productos financieros y de ahorro familiar.

Si leer unas 100 páginas, escritas con lenguaje claro y práctico, te parece demasiado trabajo antes de pedir una hipoteca, ya te adelanto mi opinión sobre tu caso: no pidas una hipoteca.

Sin formación de lo que vas a asumir, probablemente acabes perdiendo tu casa y tu bienestar en un futuro. Más claro, agua.

Informarse

Por otro lado, una vez tenemos claro la naturaleza, riesgos y características a tener en cuenta a la hora de analizar un préstamo hipotecario, llega el momento de analizar la oferta de hipotecas del mercado y tomar decisiones sobre la que mejor se adapta a nuestras características.

Siempre recomiendo entregar una copia de tu expediente, con toda la documentación que un banco nos pedirá, a la entidad financiera en la que tenemos domiciliada la nómina. Es una forma de tener claro qué importe de préstamo hipotecario y condiciones nos puede ofrecer el banco "de toda la vida". Con esta información real, nos será más sencillo tener una idea de nuestras posibilidades y saber qué condiciones mínimas nos ha de ofrecer otro banco para cambiar nómina y demás.

Nunca pedir la hipoteca solo a nuestro banco. Primero porque nos la puede denegar y otros menos timoratos aprobarla; segundo, porque seguramente no nos ofrecerá las mejores condiciones del mercado. Hay que tramitar la hipoteca con varios bancos (o contratar un intermediario hipotecario profesional que, a cambio de unos honorarios, haga este trabajo por nosotros). Según la CC.AA. en la que compres, el botón siguiente puede serte de mucha ayuda en esta tarea:


Decidir con inteligencia

Decidir de forma inteligente significa:

Saber qué hipoteca vamos a poder pagar con la tranquilidad que queremos.
Contratar la que mejores condiciones nos ofrezca, una vez tenemos clara la cantidad máxima y plazo que podemos y queremos asumir.

Con un ejemplo práctico veremos cómo calcular y decidir sobre estas dos cuestiones:


  • Una persona que quiere comprarse su primera vivienda, sin ayuda de nadie más.
  • Tiene un contrato indefinido de bastante antigüedad y cobra más de 1.600 euros netos al mes.
  • Es una persona ahorradora, que ha podido ahorrar unos 50.000 euros.
  • Es menor de 40 años; imaginemos que tiene 35 años, para el ejemplo.

Es un perfil prudente que quiere una casa, pero sin arriesgar su futuro en ello.

Veamos primero la cuota máxima que, prudentemente, podría pagar. Para ello, tomemos un 30% de sus ingresos netos como ratio de endeudamiento máximo. La complejidad de este cálculo estriba en que, en las hipotecas a tipo variable, no sabemos que tipo de interés tomar. Si tomamos un tipo demasiado bajo, seremos imprudentes. Si tomamos uno demasiado alto, podemos acabar pecando de precavidos.

Yo recomiendo hacer dos cálculos, uno con un euribor al 3% y otro al 5%, al que sumar el diferencial que nos apruebe un banco. Hoy en día un diferencial del 1,89% como el de la hipoteca de ING es lo mejor que, en términos generales, podemos obtener si vamos a los bancos sin la ayuda de un broker hipotecario.

Con este ejemplo, calcularemos la cantidad máxima en base a un tipo de interés del 4,89% y del 6,89%.

La cuota máxima prudente del ejemplo es el 30% de 1.600 euros, es decir, 480 euros. Al tener el solicitante 35 años, el plazo máximo normal de los bancos sería de 35 años. Algunas entidades podrían llegar a 40 años. Primero os pongo los resultados que nos da el simulador de la Hipoteca Naranja de ING:


Según ING, el cliente del ejemplo podría pedirles hasta 136.812 euros a 40 años. Si sumamos los 50.000 euros que tiene el cliente ahorrados, su capacidad de compra es de 186.812 euros (que ha de cubrir el precio de la casa más los gastos, que se pueden calcular en este simulador). Veamos ahora nuestros cálculos:

Tipo de interés de 4,89% a 35 años, siendo la cuota máxima a tener en cuenta de 480 euros (podemos utilizar simuladores como este para ello). Si usamos el simulador del Banco de España nos encontramos con un problema: no se puede calcular una hipoteca cuyo plazo supere los 30 años. Pero podemos suplir esta deficiencia con  el simulador hipotecario de Futur Finances y resulta lo siguiente:


El importe máximo que podemos solicitar es de 96.455 euros.

Tipo de interés de 6,89% a 35 años, resulta una cantidad máxima a solicitar de 76.050 euros.



La primera conclusión es clara: hemos de ser más prudentes que los que nos dice un banco, como ING Direct. Ni pedir un plazo de 40 años ni llegar a los 136.000 euros que ING nos propone. Como máximo pedir un plazo de 35 años, y una cantidad que vaya entre 96.455 y los 76.050 euros.

En cuanto al precio de compra-venta máximo que el cliente del ejemplo puede pedir, usando una calculadora de gastos de compra-venta y escritura de préstamos hipotecario, suponiendo una casa nueva en mi tierra natal, Illes Balears, resulta:

Caso 1: tipo al 4,89%

Podríamos comprar una casa de 120.556 euros.

Los costes aproximados serían, para una hipoteca de 96.455 euros y un precio de compra de 120.556 euros (suponiendo una comisión de apertura del 0%):


Pidiendo 96.455 euros, más los 50.000 euros, tenemos una capacidad de compra de 146.455 euros. Si los gastos son de uno 18.000 euros, eso conlleva:

96.455 + 50.000 euros = 146.455 euros.

Casa de 120.000 euros más gastos de 18.000 euros = 138.000 euros.

Recalculando, podríamos comprar una casa algo más cara, de unos 8.455 euros más (146.455 - 138.000 = 8.455 euros), es decir, de 128.455 euros máximo.

Si tomamos el ejemplo más prudente, con una hipoteca de 76.050 euros, resulta:


Capacidad de compra de 76.050 más 50.000 euros = 126.050 euros.

Una casa de 95.062 euros más unos gastos de 18.000 euros son: 113.062 euros. Podríamos, por tanto, comprar una casa de hasta 108.050 euros.

Resumiendo:

Siendo prudentes, el precio máximo de compra-venta de la casa que podría enfrentar el cliente del ejemplo iría de entre 108.050 euros a 128.455 euros, por debajo de lo que algunos simuladores de bancos nos recomendaría.

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