2 feb. 2014

Cuando la deuda hipotecaria supera el valor de la casa

Recientemente el portal Kelisto ha publicado un artículo en el que estudia el posible número de hipotecas underwater o hipotecas burbuja.

Básicamente, una hipoteca burbuja sería un préstamo hipotecario cuya deuda pendiente supera el valor de mercado de la garantía real, el bien inmueble. Los adalides de los bancos, nos decían que de generalizar la dación en pago, las familias y empresas con hipotecas underwater las darían al banco a cambio de que les anularan la deuda. Esta afirmación tiene una base cierta y otra engañosa, para defender los intereses de la banca:

  • Es cierto que hay un claro incentivo para dar la casa al banco, si ésta vale menos que nuestra deuda pendiente.
  • Sin embargo, dudo que muchas familias con hogares consolidados, cuya finalidad es básicamente de uso y disfrute, lo hicieran. ¿Acaso no necesitarían otra casa? ¿Los bancos les concederían otro préstamo hipotecario, en las mismas condiciones que el anterior y con los mismos requisitos? ¿El haber dado su vivienda en dación en pago, no supondría un estigma para los bancos, a la hora de concederles de nuevo financiación?

La mejor hipoteca del mercado en estos momentos, de Bankinter a Euribor +1,95%, tiene incluida la dación en pago en sus escrituras. ¿No es curioso que no sea mucho más cara que sus competidores?

Personalmente nunca he defendido, de todos modos, la dación en pago generalizada. Lo que creo necesario es introducirla como una medida en manos del juez o arbitro, junto a otras como las quitas, carencias, reducciones de tipo de interés o ampliaciones de plazos, dentro de un procedimiento especial de concurso de acreedores de personas físicas.

Estudio del valor de viviendas e hipotecas


Kelsito.es aporta esta interesante imagen del estudio:



Según sus datos, hay más de 581.000 inmuebles cuya deuda pendiente supera su valor. Comentan que "Actualmente, uno de cada 10 hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar (9,5%), una tasa que se elevará hasta el 10,7% en 2014 y el 11,3% en 2015".

Un ejemplo


Nos dice el informe que el precio medio de la vivienda de los máximos de 2007 a 2013 ha caído un 38,5%, pasando de 245.313 a 150.787 euros.

Supongamos que contratamos un préstamo hipotecario por el 100% del precio de la vivienda, práctica muy habitual en el 2007 (y hasta el 100% más gastos en muchos casos). La vivienda estaba valorada en 245.000 euros, lo que supone haber solicitado un préstamo de unos 245.000 euros.

Tomemos una hipoteca a 30 años a euribor + 1, contratada el 1 de enero de 2007. Utilizando el simulador del Banco de España y los valores del euribor en diciembre de 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012 (referencia para calcular la cuota durante todo el 2013), nos resulta que la deuda pendiente pasa de 245.000 euros a:

  • Deuda pendiente a final de 2007: 241.333 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2008: 238.026 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2009: 233.646 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2010: 227.274 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2011: 221.005 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2012: 214.976 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2013: 207.514 euros.

Por tanto, de inicio de 2007 a finales de 2013, hemos amortizado 33.819 euros, siendo el resto de pagos a cuenta de los intereses.

Nuestra vivienda, por otra parte, ha pasado de valer 245.000 euros a 150.675 euros.

Por tanto, debemos 56.839 euros más al banco de lo que vale nuestra casa (si la podemos vender). Con una dación en pago, dejaríamos de estar perdiendo 56.389 euros más los intereses que pagaremos hasta el final de la hipoteca. Eso sí, todo dependería que que pudiéramos comprar otra vivienda rebajada al mismo nivel y con una hipoteca de las mismas condiciones, lo cual es mucho suponer.

Un ejercicio teórico que de nada sirve al hipotecado, dado que ni puede dar su vivienda en dación ni podría volver a endeudarse para comprar otra. Pero para una cosa sí sirve el estudio:

Para que nos demos cuenta que las casas no siempre suben de valor ni son un valor seguro. La contratación de un préstamo hipotecario es una decisión financiera crucial y muy arriesgada (comprometemos todo nuestro patrimonio presente y futuro), y además arriesgamos con el valor del activo que compramos, que puede perder precio de mercado.

Os dejo enlazada la guía hipotecaria 2014 editada por iAhorro, que he dirigido. Es, sin duda, la información mínima que cualquier familia debe tener antes de plantearse solicitar financiación. Avisados estáis.

Os dejo una entrevista de esta mañana en RNE 5 Illes Balears, sobre este mismo tema, en catalán:


2 comentarios:

José Ramón López Gallardo dijo...

Hola Pau. Aunque es cierto que la dación en pago no es la panacea para resolver todos los problemas de los que adolece el mercado hipotecario, no es menos cierto que no parece muy justo hace recaer las consecuencias de la bajada de precios de las viviendas a los deudores hipotecarios. Aunque es un problema muy complejo, resulta obvio que a las entidades financieras no les interesa utiliza esta opción. Lo sensato, sería apostar por fomentar el mercado de viviendas de alquiler. En cualquier caso, excelente artículo. Si no tienes inconveniente te promociono la guía en mi blog. Un saludo.

Pau A. Monserrat dijo...

Muchas gracias por tus comentarios. Promociona tanto como quieras la guía hipotecaria, es una herramienta muy útil para las familias que tienen o se plantean contratar un préstamo hipotecario.

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