8 nov. 2013

Tipos de interés de las hipotecas a la baja


El Banco Central Europeo ha anunciado que baja los tipos de interés al 0,25%, del 0,5% anterior.

Teniendo en cuenta que antes de este anuncio el Euríbor se situaba en el 0,534% (hablamos de la media del mes del indicador a un año). Una diferencia con el tipo oficial del dinero en Europa de 0,034 puntos porcentuales. Si extrapolamos este dato al nuevo 0,25%, podríamos concluir que en unos meses el Euríbor podría estar en el 0,284%.

En iAhorro, tanto Antonio Gallardo como un servidor, hemos tratado el tema, en un artículo sobre las consecuencias de la bajada de tipos del BCE sobre los préstamos hipotecarios en España.

Si el Euríbor baja, ¿cuánto me baja la cuota?

Imaginemos un escenario, más que probable, de Euríbor al 0,3%. Veamos con un ejemplo cómo cambiaría la cuota de nuestra hipoteca en una próxima revisión, siempre teniendo en cuenta que no hay cláusulas de suelo por en medio (si aún tienes esta cláusula en sus escrituras, te recomiendo solicitar asesoramiento a abogados expertos como Cristina Borrallo).

Tomemos como ejemplo un préstamo hipotecario cuya deuda pendiente, en la revisión de octubre de 2012, era de 180.000 euros. Pongamos un plazo pendiente de 30  años y un tipo de interés variable de Euribor + 1,25. La cuota en la revisión del año pasado era de 664,42 euros. Suponemos un euribor a un año, de octubre de 2013, de un 0,3%.

Con este dato, la cuota resultante sería de 626,68 euros. Una bajada del 5,7%; 37,74 euros menos al mes, 452,88 de ahorro anual. Como podemos calcular con la calculadora online de Futur Finances.

¿Subirán los diferenciales de las hipotecas?

Los diferenciales que aplican los bancos para financiar sus propios inmuebles se sitúan entre el Euribor + 1 y Euribor + 2, las más competitivas. No parece muy probable que vayan a subirlos, dado que son los primeros interesados en sacarse de encima su stock de inmuebles y si suben los tipos, al final harán caer el precio del inmueble.

En cuanto a las hipotecas para financiar casas en el mercado libre, ya tenemos tipos de Euribor + 3 y superiores. De hecho, una de las mejores hipotecas de los bancos actualmente, tiene un nada barato Euribor + 1,95 de tipo de interés (caso Bankinter). Son tipos de hipotecas subprime españolas durante el boom inmobiliario, para que nos hagamos una idea.

No parece muy probable que aumenten aún más los diferenciales, al menos los bancos que los tienen ya cercanos al 3%. Otra cosa es que algún banco con una hipoteca más o menos competitiva la aumente, que sería posible.

Resumiendo, los diferenciales actuales de las hipotecas ya están en máximos, un peligroso máximo cuando el referencial aumente (no siempre tendremos el Euribor en mínimos históricos, recordemos que puede volver a estar en el 5% en unos años). Con el ejemplo anterior, veamos cómo quedaría la cuota si el tercer año el euribor se situara en el 5% (no pasará el año que viene, pero a años vista puede que sí):

Tipos de interés: 5% + 1,25% = 6,25%.
Deuda pendiente en el momento de la revisión: 170.735 euros.
Nueva cuota: 1.077 euros.


Si en la próxima revisión, al tercer año, el euribor estuviera en máximos, la cuota subiría a 1.077 euros, de los 626 euros anteriores. Un aumento al mes de 451 euros. En porcentaje, un incremento del 72%.

Hay que hacer este tipo de números siempre, antes de endeudarnos. Si podremos asumir estos incrementos de la mensualidad, adelante. Pero en caso contrario, hipotecarse es un riesgo financiero que no deberíamos asumir. Busquemos ahorrar y casas más baratas; y optemos por otras fórmulas de acceso a la vivienda como el alquiler, de momento.

Os dejo la tertulia de economía de IB3 Ràdio de hoy, en la que hablamos de la bajada de tipos del BCE y las consecuencias para la economía del país. Gran parte de la tertulia está en castellano:

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