2 feb. 2013

Respondiendo en directo a preguntas sobre hipotecas y finanzas personales


Esta semana que dejamos atrás ha sido bastante completa en cuanto a encuentros virtuales sobre finanzas personales.

En primer lugar, he participado en un chat en directo para los usuarios de Expansion.com, sobre ¿cómo puedo ahorrar dinero?, en el que he intentado responder a dudas relacionadas con las finanzas familiares. Algunas de ellas que destacamos son:
Sr. Montserrat, ¿cómo debo actuar ante el cambio de indexación hipotecaria, que me aplicará "la Caixa", pasando del IRPH Cajas al IRPH Entidades? Tengo una cláusula en mi hipoteca que aumenta el diferencial de 0,25% a 1% en caso de producirse dicho cambio.

Como ya sabes el IRPH de cajas y el de bancos (sectoriales) desaparecen, y cada banco debe aplicar el tipo referencial sustitutivo que consta en la escritura hipotecaria. En tu caso, si consta el IRPH de conjunto de entidades más otro diferencial, me temo que están en su derecho de aplicarlo.

En todo caso, te aconsejo buscar asesoramiento personalizado por si hay algún resquicio legal al que puedas aferrarte.
En muchas ocasiones las mejores opciones para poder ahorrar o conseguir unos depósitos con unos intereses más o menos interesantes no se lo dan a clientes que ya forman parte de la entidad. ¿Hay algún problema en ir repartiendo el dinero en diferentes entidades o por lo contrario es mejor tenerlo todo en una sola?

Lo ideal, si el mercado bancario español fuera competitivo, sería poder contratar depósitos y cancelándolos sin incurrir en gastos por las cuentas asociadas, de hecho, según el Banco de España no se puede cobrar comisiones si la cuenta se ha abierto solo para abonar los intereses de los depósitos. Concretamente nos dice el supervisor:

"Comisiones de mantenimiento en cuentas vinculadas a otra operación de activo o pasivo

El Servicio considera que cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad o cuando son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito o para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración.

Ciertamente, tales situaciones conducen al absurdo de que el cliente tenga que pagar por cumplir una obligación -como la apertura de una cuenta para facilitar la gestión de la entidad- que la propia entidad le impuso en interés propio, lo cual es claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios."

La realidad es que los bancos no hacen ni caso a esta tesis y cobran comisiones de cuenta. Por tanto, a la hora de contratar diferentes depósitos en diferentes bancos, hay que valorar este tipo de comisiones de las cuentas asociadas.

También he tenido la oportunidad de contestar a las dudas de los usuarios de los medios online de Editorial Prensa Ibérica, en un encuentro en que se analizan los cambios que quiere introducir el Gobierno en la Ley Hipotecaria y la normativa antidesahucios, como la limitación a 30 años del plazo máximo para hipotecas de vivienda habitual.

Entre las múltiples dudas que me han formulado, podemos destacar:
En primer lugar Pau, muchas gracias por estar presente en este encuentro digital con los usuarios, en cada ocasión que te podemos tener aprendemos mucho. Mi pregunta es sobre lo s desahucios, ¿no cree ud que la dación en pago puede originar una desestabilización del sistema financiero español donde aumentaría mucho más el riesgo de cobro a las entidades y con ello se restringirían mucho más los préstamos hipotecarios. Muchas gracias

Es un argumento utilizado por bancos y Gobiernos, el de que si se generaliza la dación en pago las hipotecas serán más caras y la morosidad superior.

Niego las dos, al menos sin puntualizar en extremo. Son falacias que parecen ciertas, pero que como reza el Evangelio según San Mateo 23:27:

¡Ay de ustedes, escribas y fariseos hipócritas, que parecen sepulcros blanqueados: hermosos por fuera, pero por dentro llenos de huesos de muertos y de podredumbre! 

Los españoles en cuanto a nuestra vivienda habitual somos grandes pagadores y, de hecho, la mayoría pensaba que la dación en pago ya existía y pagaba bien igual.

En cuanto a que serán más caras, es cierto, pero los precios de los pisos tendrán que ser más baratos para que se pueda pagar la cuota resultante. ¿Acaso el 30-40% de la renta disponible no es la mensualidad máxima que puede pagar una familia?
Buenos días Pau ¿Podrías explicar de forma resumida en qué consiste la nueva Ley Hipotecaria que quiere introducir el Gobierno? Muchas gracias

Realmente los anuncios son algo generales, pero podríamos decir que dice que harán (veremos):

1.- Permitir el acceso a más personas a las ventajas en reestructuración de deudas, menores cuotas y dación en pago del Código de Buenas Prácticas. Peor es tan restrictivo, que seguramente seguirá siendo muy difícil acogerse a él.

2.- Pasar del 60 al 70% del valor de tasación el precio al que se puede adjudicar el banco la vivienda habitual si la subasta queda desierta.

3.- Pasar de 1 a 3 las cuotas impagadas necesarias para que el banco inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria. En la práctica, la mayoría de bancos ya lo hacían así.

4.- Permitir al juez condonar la deuda que le reste al impagador si compró la vivienda de buena fe, con el siguiente baremo: se perdonará todo lo que exceda del 75% a partir del 5 año de vida de la hipoteca, y del 80% si la hipoteca impagada tiene más de 10 años.

5.- Si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda, se reduciría la deuda. Lo mínimo, ya que hasta ahora se queda la casa al 60% y si la vende más cara se queda el beneficio (si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán).

6.- Reducir los intereses de demora, que ahora son leoninos (20% y más).

7.- Permitir el acceso a más ciudadanos a las subastas.

8.- Mejorar el proceso de tasación.

Buenas medidas, sin duda. Lo que no me las creeré hasta verlas publicadas en el BOE.

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