4 nov. 2011

Falsos mitos económicos: la vivienda nunca pierde valor


Los españoles siempre hemos preferido comprar una vivienda a alquilarla. Dos de las razones que justifican esta preferencia por ser propietario en lugar de arrendatario son:

  1. Que comprar una casa es una buena inversión, ya que nunca pierden valor
  2. Alquilar es como tirar el dinero. Uno paga por algo que nunca será suyo. 

Admito que estas ideas también han calado en mi, no voy a dar lecciones de economía a nadie, siendo el primero que comete este tipo de errores conceptuales. Sin embargo voy a tratar de analizar económicamente la idea de que la vivienda nunca pierde valor, en que se basa, qué hay de cierto y de erróneo en esta premisa tan extendida.

En economía, al igual que en el resto de parcelas de nuestra vida, siempre es mejor dudar a estar seguro de algo. Cuando me encuentro con una "verdad", dudo de ella. Mi máxima es:
Es mejor vivir con dudas razonables que con falsas certezas.
A la mente humana no le gusta la incertidumbre, sin embargo la vida es incierta y hay que asumir que nunca acabaremos de entenderlo todo. Ni nosotros ni los grandes gurús. Todos nos equivocamos. La idea de que la vivienda nunca pierde valor tiene una base, al igual que la tiene la realidad: la vivienda es un bien que se intercambia en un mercado organizado, y su precio, por tanto, dependen de la oferta de casas y de la demanda de éstas.

Lo que nos dice la microeconomía, en cuanto a la formación de precios, es que el precio de equilibrio (el que se acaba pagando por un bien) se da en la intersección de la oferta y la demanda; en otras palabras, los ofertantes de casas (los vendedores) desearían venderlas al mayor precio posible, y los demandantes al menor. En el mercado se negocia y se llega a un precio de equilibrio, que aceptan vendedores y compradores.

Las casas son bienes inmuebles que no escapan de la ley de la oferta y la demanda. Para que el precio de la vivienda suba, es necesario que aumente la demanda (por ejemplo con la entrada de inmigrantes al mercado laboral español, que compraban casas) o que descienda la oferta (que cada vez haya menos casas en venta y los que quieren comprar una, por tanto, tengan que pagar más por ellas). Si ocurre lo contrario, el precio de la vivienda baja.

¿Por qué subió tanto el precio de las casas?

Como ya hemos explicado, el precio de la vivienda se forma cuando vendedores y compradores se ponen de acuerdo. En los años de crecimiento económico llegaron muchos trabajadores de fuera para ayudar a producir bienes y servicios. Esta nueva población tenía la opción de alquilar o comprar viviendas para residir. Los intereses de las hipotecas estaban muy bajos y se les vendía la siguiente idea:
Con lo que pagarías de alquiler te puedes comprar una casa, que será tuya.
Esta misma idea estaba en la mente de los españoles y, al ver que tenían trabajo y cobraban un buen sueldo, decidieron lanzarse en masa a contratar un préstamo hipotecario para comprar una casa. Al fin y al cabo, pensábamos, la vivienda nunca pierde valor. Además el mercado de alquiler en España tiene mucho que mejorar, ya que es además de no ser barato, tampoco se lo pone fácil al arrendador ni al que alquila.

En los años del boom inmobiliario, a veces era más fácil que a uno le concedieran una hipoteca que alquilar; para alquilar nos pedían avales, varios meses por adelantado y otros requisitos que, en cambio, no se exigían al contratar una hipoteca. Por tanto, el precio de la vivienda subía constantemente porque la demanda de casas (los compradores) crecía a un ritmo mucho más alto que la oferta (promotores y propietarios de vivienda que querían vender).

¿Por qué ahora la vivienda pierde valor?

Sin embargo la vivienda no sube de forma constante de valor, al igual que ningún otro bien o servicio. Cada uno tiene un límite, marcado por al oferta y demanda.

Un día la crisis económica llegó, por múltiples causas que no trataremos en este momento. Los inmigrantes y los nacionales empezaron a perder sus trabajos o a cobrar menos, y los problemas para pagar las cuotas de la hipoteca se volvieron constantes entre las familias. La gente dejó de pagar y los bancos se quedaron con los pisos, puestos en garantía de la deuda.

Por otra parte, las entidades financieras se dieron cuenta de que la vivienda ya no subía de precio, con lo cual vieron que lo que garantizaba la devolución de los préstamos hipotecarios se devaluaba.

Si a ello le sumamos la creciente morosidad de promotoras y clientes, y los problemas de liquidez del sistema financiero en su conjunto, la ecuación ya tenía resultado: muchas menos hipotecas concedidas. Además los clientes ya no tienen tantas ganas de comprar casas, al ver que bajan de valor, y otros no quieren endeudarse por la inestabilidad que sufren en sus empleos. Si cada vez menos gente quiere o puede comprar, y la que quiere comprar tiene serias dificultades para que le concedan una hipoteca, la demanda de casas cae. Menos compradores (menos demanda) en el mercado provocan que el precio caiga.

Es la Ley de la Oferta y la Demanda.

Por otra parte, los constructores durante un tiempo siguen construyendo, ya que terminan las promociones iniciadas durante el momento de crecimiento económico. Y los bancos y cajas tienen que vender las casas que se han quedado por impago de las hipotecas. Y por si ello fuera poco, muchas familias endeudadas intentan desprenderse de la hipoteca, vendiendo sus casas usadas. Resultado: muchas casas en venta. La oferta de residencias aumenta, y a más oferta, como ya sabemos, menos precio de mercado.

Resumiendo, la demanda de casas cae y, además, la oferta de pisos crece. Resultado: el precio de la vivienda baja.

¿Cuándo dejará de caer el precio de las viviendas?

La vivienda no sube siempre de precio, pero tampoco baja siempre. Cuando la demanda de casas se incremente y la oferta disminuya, las casas volverán a subir de precio. Esto ocurrirá cuando la crisis económica remita; cuando la gente vea que no corre peligro de perder su vivienda y los bancos concedan hipotecas. Se irán comprando el exceso de viviendas que hay en el mercado y los precios se equilibrarán. El momento exacto que esto ocurrirá nadie lo sabe; se han hecho muchos estudios y cada uno dice cosas distintas. Lo que nos tiene que enseñar esta crisis es que hay que ser prudentes y no endeudarnos en base a la creencia de que las casas siempre suben de valor y que nosotros siempre cobraremos lo que hoy. Las casas son una necesidad, no un lujo o una inversión.

Disfrutemos de una vivienda ajustada a nuestras posibilidades económicas. En alquiler o en propiedad.

1 comentario:

Anónimo dijo...

La teoría es válida pero la práctica demuestra que hay muchos inmuebles que no han bajado de valor ¿por que? Porque la gente prefiere esperar a bajar el precio y ganar menos. El resultado es que aquellos que se lo pueden permitir aguantar aguantan y ya venderan más adelante.

Es la pescadilla que se muerde la cola. Los precios bajan en la periferia no en las propias ciudades de las ciudades..

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