21 abr. 2011

Negociar la mejor hipoteca posible para nosotros

En el comparador de préstamos hipotecarios Bankimia hemos tratado dos temas muy relacionados:

  1. Cómo negociar una hipoteca.
  2. Saber de entre todas las opciones qué hipoteca se adapta a nuestro perfil económico.

Veamos algunas pistas para poder evaluar correctamente ambos aspectos cruciales y ser capaces de contratar la mejor hipoteca que nuestra capacidad de pago y solvencia nos permita.

Para negociar correctamente una hipoteca lo primero que hay que tener muy claro son los pasos del proceso hipotecario:
  1. Elección de la vivienda: comprobación de su situación real, económica y catastral.
  2. Pre-tasación de la vivienda.
  3. Elección de las mejores hipotecas del mercado que se ajusten a nuestras necesidades.
  4. Negociación con las entidades financieras de las condiciones particulares del préstamo hipotecario.
  5. Tasar con la sociedad de tasación del banco.
  6. Firma ante notario de la escritura de compra-venta y del préstamo hipotecario.
Antes de empezar la negociación con los directores de sucursal debemos tener claro los pasos a seguir, obtener toda la información previa posible y planificar convenientemente nuestra estrategia.

Una buena planificación nos evitará pérdidas de tiempo y agobios, además de aumentar nuestras garantías de éxito.

Elegir una vivienda no es sólo encontrar la que nos guste. Debemos solicitar una nota simple actualizada para comprobar el tipo de uso (residencial o turístico, entre otros), su calificación registral (urbana, rústica, local), los propietarios actuales, la superficie registrada o las cargas previas (hipotecas, embargos), entre otros aspectos. Una copia de la escritura de propiedad también nos será muy útil.

Cuando ya tenemos claro que hemos elegido una vivienda sin trucos, lo ideal sería disponer de una tasación reciente del bien o, en su defecto, solicitar una pre-tasación, una estimación del valor de tasación vía on-line o con algún contacto en banca o de una tasadora.

Con estos datos uno puede ir banco por banco para ver las condiciones de las hipotecas del mercado o bien usar un comparador de hipotecas como Bankimia. Seleccionadas las hipotecas que mejor se adaptan a nuestras preferencias y posibilidades, es la hora de visitar la sucursal bancaria para negociar.

Algo muy importante que debemos cambiar en nuestro enfoque mental: no vamos a “pedir” una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros. Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar.

Tenemos que llevar preparada la documentación que hay que entregar al banco y las fotocopias de la misma. Llevar tantas copias como bancos hemos pre-seleccionado.

Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado.

Muchas veces la mejor hipoteca que anuncia una entidad no es accesible por nuestro perfil, bien porque no tenemos los ingresos necesarios, bien porque necesitamos financiar gastos o por otras circunstancias personales y económicas que nos alejan del supuesto cliente ideal para la entidad.

Por tanto, el trabajo es doble:
  1. Seleccionar las mejores hipotecas disponibles en el mercado, tanto mediante herramientas como el comparador hipotecario de Bankimia como visitando las oficinas de los diferentes bancos (ya que hay ofertas hipotecarias que la banca no publicita).
  2. Profundizar en cada una de las hipotecas, y averiguar si éstas se adaptan a  nuestra situación económica.
Intentaremos dar algunos consejos prácticos para poder elegir la hipoteca ideal para nosotros. Y para ello primero debemos tener claras nuestras fortalezas y nuestras debilidades en materia de riesgo para después saber a que préstamo hipotecario podemos acceder.

Fortalezas y debilidades en materia de riesgo hipotecario

El banco, básicamente, lo que quiere predecir es si le devolveremos el dinero prestado más los intereses de forma puntual y sin darle trabajo adicional. Los puntos que analiza son:

  1. El importe de nuestros ingresos presentes.
  2. La estabilidad de nuestros ingresos en el pasado y cómo estima que serán en un futuro.
  3. Nuestras pautas de consumo e inversión y capacidad de ahorro.
  4. Historial crediticio anterior.
  5. Factores familiares y sociales, en cuando a posibilidad de aportar avalistas, dobles garantías, o que nos ayuden si tenemos problemas de pago, por ejemplo.
  6. Factores subjetivos, como nuestra personalidad, profesionalidad, puntualidad, etc.
Veamos en cada caso que puntúa positiva y negativamente en la evaluación de riesgos:
  • Solicitar una hipoteca cuya cuota no supere el 30% de nuestros ingresos netos es algo que tiene muy en cuanta la entidad financiera. Si somos una pareja que gana 3.500 euros netos al mes y solicitamos una hipoteca cuya cuota no supere los 1.050 euros, no deberíamos tener problemas en este apartado. La clave, sin embargo, es que tipo de interés nos aplica el banco para hacer estos cálculos si queremos contratar una hipoteca a tipo variable.
Lo razonable es que tomaran un valor alto de euribor, ya que así sabríamos si somos capaces de afrontar subidas del referencial. Para una hipoteca a euirbor+075, tomar el euribor actual representa que podríamos pedir una hipoteca de unos  310.000 euros a 40 años.

Si calculamos la cuota con un euribor alto, pongamos que al 5%, con nuestro mismo sueldo de 3.500 euros sólo podríamos endeudarnos en unos 197.000 euros. Es importante hacer esta simulación; porque el euribor igual que baja sube, nunca debemos olvidarlo.

  • Si tenemos un contrato indefinido con muchos años de antigüedad o somos funcionarios, a priori somos el perfil que busca la banca. Si tenemos un contrato por obra o servicio, somos temporales o autónomos con pocos años de cotización, nuestras posibilidades de solicitar una buena hipoteca se viene abajo. En estos casos es muy probable que nos soliciten avales que refuercen la operación.
No deja de ser lamentable que se suponga que debemos cambiar nuestro modelo productivo, que pasa por potenciar a los emprendedores, y éstos sean los apestados de la banca, en general.
  • Muchas entidades nos piden los movimientos de las cuentas corrientes. Aparte de que no aceptarán clientes con descubiertos habituales, esta información permite valorar nuestras pautas de consumo e inversión: cuanto gastamos con la tarjeta de crédito, que seguros contratamos, nuestro nivel de ahorro mensual y un largo etcétera de información útil para el análisis de riesgo. Ser una persona ahorradora, que invierte su dinero y lo gasta equilibradamente son tarjetas de entrada a conseguir la mejor hipoteca que pueda ofrecer el banco.
  • Que un familiar firme como avalista o como hipotecante no deudor aportando su vivienda como segunda garantía tiene dos puntos positivos para el banco que analiza nuestro caso:
  1. Le asegura que podrá intentar cobrar de más gente o tener más garantías si no pagamos la hipoteca.
  2. Significa que nuestros familiares nos dan un importante voto de confianza, arriesgando sus ingresos y patrimonio por nosotros.
  • En cuanto a otros factores subjetivos, dependerá de cada director. Algunos valoran más determinadas actitudes de los potenciales clientes, como la puntualidad o la seriedad, y otros otras. Lo que deberíamos intentar transmitir en nuestra entrevista personal es que somos buenos trabajadores, que entendemos la importancia de contratar y pagar una hipoteca y que no vamos a dar problemas o excesivo trabajo a la oficina (es decir, que no somos excesivamente exigentes en determinadas cosas).
  • Los ahorros que aportamos a la operación acaban por determinar las posibilidades de obtener la mejor hipoteca o una menos buena. Sin ahorros, nos tendremos que olvidar de acceder a las mejores hipotecas del mercado, salvo que aportemos dobles garantías (y a veces no basta). Las hipotecas que superan el 80% de tasación son más caras que las que no tocan este límite.
Entre las hipotecas que financian hasta el 100%, hay tipos competitivos, pero la mayoría son más caras que las que no superan el 80%.

Dependiendo de nuestros puntos fuertes y nuestras debilidades crediticias deberemos negociar en base a mejores o peores condiciones.

Lo que tenemos que tener muy claro es que las mejores hipotecas del mercado se ofrecen a los mejores perfiles económicos, en base a lo que estima el banco que es un buen perfil (que no tiene porque coincidir con la realidad).

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