29 abr. 2011

Elegir la mejor hipoteca es nuestra responsabilidad

Comparar las diferentes hipotecas del mercado no es una tarea sencilla si se pretende comprobar cada una de las ofertas bancarias acudiendo a las diferentes entidades financieras.

En el simulador hipotecario Bankimia hemos dado algunas ideas para ayudar al cliente a escoger una buena hipoteca. Dejar esta decisión en manos del director de toda la vida es un error que podemos lamentar durante mucho tiempo.

Comparadores hipotecarios como el de Bankimia proporcionan una herramienta muy útil para hacer una criba inicial. Pero después hay que enviar la documentación a la entidad financiera y seguir con el trámite hipotecario. El comparador te puede decir la mejor hipoteca que comercializa una entidad, pero si no la comercializa en la red o cobra más según el perfil de riesgo, hay que averiguarlo en sucursal o mediante los centros de banca online.

Porcentaje de financiación

El porcentaje de financiación respecto a la tasación y el límite del valor de compra-venta son esenciales si queremos saber si vamos a poder adquirir la vivienda.

Hay entidades que ofrecen el 80% de tasación, otras el menor valor entre el 80% de tasación y el 100% de compra y otras que pueden llegar al 100% de tasación (actualmente para financiar gastos muchas veces hay que solicitar una hipoteca para comprar un piso del propio banco).

Imaginemos que queremos comprar una casa de 200.000 euros y tenemos 10.000 ahorrados. La tasación de la casa es de 222.000 euros. Necesitamos el total de la casa más los gastos (que ascienden a unos 21.000 euros) menos los 10.000 ahorrados. Es decir, 211.000 euros.

Podemos aportar el aval de los padres, pero sin hipotecar su vivienda.

Hemos visto las mejores hipotecas que se adaptan a nuestras necesidades:
  • Una concede el 80% de tasación.
  • Otra el 100% del menor valor entre tasación y precio de compra.
  • Finalmente tenemos la más cara de las tres, llegando al 100% de tasación si aportamos avalistas.

La primera nos limita la financiación al 80% de 222.000 euros, es decir, nos conceden 177.600 euros. No nos cubre los 211.000 euros que necesitamos. Por muy buenas condiciones que ofrezca, debemos destacar esta hipoteca.

La segunda limita al menor de:
  • 100% de tasación, 222.000 euros.
  • 100% del precio de compra-venta: 200.000 euros.
Por tanto sólo nos concederán 200.000 euros, con lo que nos falta dinero para la operación.

Finalmente la tercera nos permite financiar el 100% de tasación si firman avalistas garantizando la operación. Nos conceden hasta 222.000 euros. Al necesitar 211.000 euros nos es más que suficiente, por lo que elegiremos esta hipoteca, aunque tenga condiciones económicas peores.

Diferencial respecto al euribor

Lo importante es comparar el diferencial de las hipotecas, no la cuota inicial
El tipo de interés inicial no es un dato relevante; es el tipo fijo que nos aplican durante la primera revisión. Pero a partir del año (o 6 meses) se aplica el tipo variable, resultado de sumar al euribor el diferencial pactado: interés variable = euribor + diferencial.

Por tanto, no hay que comparar las hipotecas en función de la cuota inicial, sino del diferencial.

Una hipoteca que nos ofrece un euribor + 0,48 es mejor que otra que nos ofrece euribor + 0,75, a pesar de que la cuota inicial pueda ser idéntica (al aplicar el mismo tipo de interés inicial).

Los seguros y productos adicionales

Los seguros y productos adicionales no figuran en la TAE
Los seguros y resto de productos adicionales encarecen la hipoteca y no figuran en la TAE que el banco nos da. Por tanto, para comparar hipotecas no basta con mirar la TAE, hay que valorar el coste y utilidad de los productos que nos hacen contratar.

Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones son importantes, y las principales son la comisión de apertura y la de desistimiento
La comisión de apertura nos la cobran al inicio del préstamo hipotecario. Normalmente va del 0 al 1%. Lo ideal es elegir la que nos ofrezca menor comisión.

Las comisiones por desistimiento parcial o total van del 0% a los límites que marca la ley: 0,5% los 5 primeros años y 0,25% el resto del periodo. Cuanto menor sean las comisiones mejor hipoteca contratamos, si el resto de variables son iguales.

Plazo de la hipoteca

El plazo es una variable paradójica: a mayor plazo menor cuota y más intereses pagados
Si estamos comparando una hipoteca que nos concede un plazo máximo de 30 años y otra que llega a 40, con el mismo tipo de interés inicial y variable (tomemos un 3% inicial como referencia), por un importe de 200.000 euros, nos resultan las siguientes cuotas:
  • A 30 años: 731 euros.
  • A 40 años: 598 euros.
A más plazo, por tanto, menor cuota. Veamos ahora lo que acabaríamos pagando si mantenemos la hipoteca hasta el final con el mismo tipo de interés (para simplificar):
  • Al cabo de los 30 años: pagamos 263.160 euros (63.160 euros de intereses).
  • Al cabo de los 40 años: acabamos pagando 287.040 euros (87.040 euros de intereses).
Por tanto, a mayor plazo más intereses pagados, como demuestra la simulación de la hipoteca que hemos realizado.

La hipoteca: una decisión financiera de por vida

Para saber comparar hipotecas hay que tener una formación mínima sobre el tema. No basta con acudir a un comparador de hipotecas o al director de la sucursal, hay que aprender las bases del préstamo hipotecario para elegir adecuadamente: contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante de nuestra vida.

Vale la pena aprender en que nos metemos antes de firmar una escritura de por vida.

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