5 ago. 2010

Subrogación de hipoteca: una pequeña gestión, un gran ahorro





Por HelpMyCash.com

Contratar una hipoteca puede convertirse en un proceso engorroso, en el que el cliente siente que está perdiendo mucho tiempo, dinero y, en ocasiones, hasta el último gramo de paciencia. Por eso es habitual que, una vez negociada y firmada la hipoteca, el hipotecado no quiera volver a acordarse del tema más de lo necesario durante el resto de su vida. Gran error.

No debemos dejar que la hipoteca “siga su curso” sin más. Recordemos que el banco es un negocio y, como tal, mira por su propio interés. ¡Nadie, salvo nosotros, va a ocuparse del nuestro!


En otras palabras, las condiciones que negociamos al firmar la hipoteca no tienen que durar eternamente. Abrir una hipoteca ya no significa “casarse” con el banco. Eso podía servir en la época de nuestros padres, pero ahora hay cosas que podemos hacer para abaratarla; tenemos opciones, y sería una tontería no aprovecharlas.

Para empezar, el banco nos llamará una vez al año o cada seis meses para la revisión del préstamo hipotecario. Eso nos permitirá realizar una novación y renegociar algunas condiciones. Pero, como siempre, el banco tendrá la última palabra y puede no aceptar nuestras propuestas. Ahí es donde hay que pensar en la subrogación, es decir, en cambiar de banco.

Motivos para cambiar de banco nuestra hipoteca

1. Ahora es más fácil que nunca. Desde 2007, la ley apoya el cambio de banco ayudando a los clientes de 2 maneras muy concretas: una, ha eliminado la obligación de pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), uno de los mayores gastos (sobre el 1% del total de la hipoteca), al cambiar la hipoteca de entidad; y dos, ha marcado un máximo de 0,5% en la comisión de subrogación que debemos pagar al retirar nuestra hipoteca para cambiar de entidad.

2. El mercado cambia constantemente y tu hipoteca, que era muy barata el año que la contrataste, puede haberse convertido en una de las más caras del mercado actual. O tu perfil económico ha cambiado y, con él, tus necesidades, con el resultado de que tu vieja hipoteca ya no se adapta a ti. Por eso es necesario estar al día de las nuevas ofertas hipotecarias (consulta los rankings de hipotecas más baratas de agosto 2010) para poder escoger la que más nos conviene en este momento de nuestra vida.

3. Hay tanta competencia para captar clientes que algunos bancos ofrecen correr con todos los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. Así que el cambio puede salirnos muy barato.

4. En ocasiones, hacer un amago de subrogación sirve para que nuestro banco, que se había negado a mejorarnos las condiciones, se replantee la renegociación. El truco consiste en lo siguiente: una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una).

5. ¡Podemos ahorrar más de un 10% de nuestro dinero! Veámoslo en euros. Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés suelo del 3%. Con esta hipoteca estamos pagando 632 euros de cuota cada mes. Pero hemos echado un vistazo a las ofertas del mercado y hemos decidido cambiar a una hipoteca variable sin suelo. Ni siquiera hemos buscado la más barata del mercado; nos cambiamos a una de Euribor + 0,60%. Con la nueva hipoteca estaremos pagando 552 euros al mes, un 12,65% menos. ¡Y este no es, ni de lejos, un ejemplo extremo!

Resumiendo, cambiar la hipoteca de banco no solo es más fácil que nunca sino también muy conveniente para nuestro bolsillo. Solo es necesario recordar que muchas entidades no aceptarán nuestra hipoteca hasta pasados 5 años con la primera entidad. Por lo demás, si tenemos un buen perfil, el futuro está en nuestra mano.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

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