14 jul. 2010

Valoración catastral y recibo de contribución (IBI)





Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.

El criterio del valor catastral está regulado por el RD Legislativo 1/2004 (PDF),  por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; establece en el artículo 8 de la definición de valor catastral en los siguientes términos:

1.- El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

2.- Para determinar el valor se tendrá en cuenta los siguientes criterios:


  • Localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado.
  • Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.


3.- El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Se calculan los valores por separado, tanto de construcciones como del suelo y se aplican coeficientes correctores por zona, calidad, antigüedad, etc. de naturaleza urbana.

Los coeficientes aplicados se basan en metodologías internas que se publican anualmente.

Para establecer los cálculos la base del valor es el 50% de los valores de mercado, establecidos por los estudios de mercado catastrales.



Más Información | Normativa Catastral
Imagen | Ayuntamiento de Sagunto

2 comentarios:

iuriscivilis dijo...

Hola Pau. Buen post. No obstante, aunque se puede decir mucho acerca del valor catrastal, resulta conveniente señalar que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que el arrendador y el arrendatario pacten que sea este último quien asuma el gasto del IBI.

Concretamente el artículo 20 establece que: “1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. ”

Un ejemplo práctico de este tipo de cláusulas incorporadas a un contrato de arrendamiento puede ser la expuesta en el blog del alquiler:

“Independientemente de la renta pactada, serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere. De su importe anual resulta que el coste mensual de los gastos y servicios a los que se refiere el apartado anterior, en la fecha de celebración del presente contrato, es el siguiente:

•IBI …………. euros. Gastos comunidad …………….. euros. Servicios y suministros: ………….. euros. . TOTAL …………………………. Euros/año, o sea, …………….. Euros/mes.

Así mismo, dichos gastos, se actualizarán anualmente repercutiendo al arrendatario las variaciones que se produzcan y se señalarán en concepto aparte de la renta pero integrados en el recibo del alquiler. “ Un saludo.

Pau A. Monserrat dijo...

Agradecerte lo completo y formativo de tus comentarios, compañero de Iuriscivilis

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