6 jul. 2010

Buscando hipoteca: cómo leer y entender un anuncio

El primer obstáculo con que nos encontramos al empezar a buscar hipoteca es la publicidad. Los anuncios deberían servir para informarnos, pero la mayoría de las veces están llenos de tecnicismos financieros y son poco transparentes. No es casualidad que los asteriscos se hayan convertido en uno de los símbolos más temidos de los anuncios de hipotecas.

En este artículo vamos a explicar algunos de los términos usados con más frecuencia en los anuncios de préstamos hipotecarios y también los trucos que usan las entidades para distorsionar la información a su favor.

Breve glosario de los anuncios de hipotecas

  • TAE: Tasa Anual Equivalente. Es un índice creado para poder comparar el precio de las hipotecas, que tiene en cuenta el interés y las comisiones, y suele oscilar entre 1,50% y 3%. La TAE nos puede llevar a error si comparamos varias hipotecas atendiendo únicamente a este factor porque, muchas veces, las diferentes TAE de los bancos ni siquiera son comparables entre sí. Algunos motivos son:
  1. Los bancos no siempre utilizan el Euribor del mismo mes para calcularlo.
  2. En ocasiones incluyen algunos seguros, además del interés y las comisiones, en su valor, y en ocasiones no. 
  3. Pueden haber usado diferentes plazos para calcularlo, uno de 25 y otro de 35 años, por ejemplo
  •  Euribor: Es el índice de referencia más usado para otorgar hipotecas, cambia su valor cada mes (en julio de 2010 está a 1,28%) y supone uno de los dos elementos que conforman el interés de la hipoteca. El otro factor es el diferencial. Si el diferencial es, por ejemplo, de 0,60%, el interés de nuestra hipoteca será de 1,88% (1,28% + 0,60%).
  • Comisiones: Los anuncios a veces nos hablan de que sus hipotecas no tienen comisiones pero ¿es que normalmente las hay? Sí, es muy frecuente que las haya. El banco puede cobrarnos por cualquier gestión: abrir la hipoteca (comisión de apertura), adelantar parte del capital (comisión de amortización), cambiar de banco (comisión de subrogación). Aunque este suele ser uno de los puntos más fácilmente negociables del préstamo.

Trampas de los anuncios de hipotecas: entre la verdad y la mentira

En teoría, el Banco de España vela porque la publicidad de las entidades financieras respete la Ley, no presente el producto con cualidades que no posee, y resulte clara y no engañosa. Pero en la práctica, los bancos respetan solo unos mínimos y, aunque no mienten descaradamente, en más de una ocasión esconden parte de la verdad.
  1. Cuando nuestro perfil es muy bueno (sólidos ingresos, disponibilidad de ahorros y avales…) las condiciones de los anuncios son ciertas. Pero cuando nuestro perfil no es el de un cliente ideal para el banco, las condiciones empiezan a cambiar con respecto a las anunciadas. Recordemos que las hipotecas no son productos de precio cerrado; nosotros podemos conseguir mejores condiciones negociando con el banco, pero el banco también puede hacer sus cambios antes de firmar.
  2. Cuando interés es muy bajo, por ejemplo Euribor + 0,25%, no significa que hayamos dado forzosamente con la mejor hipoteca. Debemos averiguar si tiene interés suelo (un mínimo a pagar cada mes que nos impediría beneficiarnos del bajo Euribor actual y que inhabilitaría el bajo interés pactado), y también cuántos son y cuánto valen los productos vinculados a la hipoteca (seguros obligatorios que pueden encarecer mucho la cuota mensual). Un dato que nos debe poner en guardia cuando el interés es bajo (menos de 0,50%) es que la TAE sea alta (a partir de 3%), porque suele significar que la hipoteca tiene un interés ‘suelo’ o que la TAE se ha calculado incluyendo el precio de uno o varios seguros.
  3. Cuando la TAE es muy baja, tampoco significa que el coste total de la hipoteca sea el menor del mercado. Es necesario comprobar el resto de condiciones y no elegir la hipoteca guiándonos por un único factor.
  4. Cuando la publicidad anuncia una cuota muy baja durante los primeros años, es necesario preguntar qué pasa tras ese período inicial. ¿Los intereses se acumulan? ¿Las condiciones se endurecen? Es imprescindible saberlo todo al respecto porque esas serán características de la mayor parte de la vida de nuestra hipoteca.
  5. Cuando una hipoteca ofrece financiación 100% su publicidad no suele avisar de que esto es siempre a cambio de un aval y, la gran mayoría de veces, a costa de modificar las condiciones iniciales de la hipoteca (a favor del banco, claro está).
  6. Cuando la comisión de apertura es del 0%, no significa que la hipoteca en cuestión esté exenta del resto de comisiones. Hay que preguntar por la comisión de amortización parcial (por si un día podemos adelantar parte del capital), la de cancelación total (por si un día somos capaces de saldar totalmente y antes de lo previsto la deuda con el banco) y la de subrogación, por si dentro de un tiempo queremos cambiar de banco.
  7. Cuando una hipoteca de subrogación ofrece pagar todos los gastos del cambio de banco, normalmente se refiere a los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, pero no suele correr con la comisión de subrogación pactada con el primer banco.
  8. Cuando contratamos un crédito hipotecario (crédito con garantía hipotecaria o una hipoteca abierta), no nos explican que en realidad no estamos contratando una hipoteca (o préstamo hipotecario) sino una línea de crédito. La principal diferencia efectiva se ve a la hora de la subrogación. No podemos asegurar que cambiar de banco en estas condiciones sea 100% imposible, pero sí podemos asegurar que es mucho más difícil y caro. De hecho, la solución que dan la mayoría de bancos que ofrecen estos créditos es que, si quieres cambiar de entidad o renegociar tu hipoteca, canceles la actual y abras una nueva. Y no podemos olvidar que esta operación puede suponer un coste de varios miles de euros más que una subrogación normal. Además, aun en el caso de que la entidad en donde abrimos nuestra hipoteca permita la subrogación, tendremos que encontrar un banco que realice este mismo tipo de crédito hipotecario, ya que no todos cuentan con este servicio.
Resumiendo, el consejo más eficaz que podemos dar a aquellos que estén buscando hipoteca es que, más que fijarse en lo que dicen los anuncios, hay que estar atentos a lo que NO dicen. O a lo que dicen con letra muy pequeña.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

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