27 may. 2010

Valoraciones contenciosas: La tasación cuando nos subastan la vivienda

 Llamamos valoración contenciosa a aquella que forma parte de un proceso judicial, también llamadas periciales. Son para procesos de mora, subastas, impagos, reclamaciones de cantidades y similares.

El valor asignado siempre será el de mercado actual siendo este el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Se pueden realizar de parte, asignada por una de las partes del proceso o asignadas por el juzgado directamente, donde las dos partes se ponen de acuerdo para asignar a un perito judicial o es el juez quien realiza la designación aleatoriamente según listados y profesional a asignar.

La valoración se puede llevar a cabo de dos maneras: con acceso y sin acceso (siempre teniendo en cuenta que hay que valorar un bien inmueble). La gran mayoría de veces se suele realizar sin acceso ya que es casi imposible entrar en el inmueble dada la actitud adversa del que se sabe embargado o demás.

Valoración con acceso al inmueble

Se realiza accediendo al inmueble, se realiza un plano con mediciones, reportaje fotográfico y comprobación de conservación y ocupación. Se realiza la valoración, normalmente, por el método de comparación según normativa Orden ECO/805/2003.

Valoración sin acceso

Es cuando no es posible acceder al interior del inmueble y no es posible comprobar el estado de ocupación y conservación interior, su medición exacta. Se realiza un reportaje fotográfico del exterior del inmueble y de su entorno. Se realiza la valoración por el método de comparación según Orden ECO/805/2003 y como no ha sido posible realizar comprobaciones interiores se aplica un porcentaje de depreciación importante ya que se desconoce su estado devaluándola como si prácticamente se tuviera que rehabilitar. Si hubiera algún indicio de que no es habitable también se contemplaría en el informe.

Por eso, el hecho de poder acceder o no es muy importante ya que su valor será muy diferente (más alto si se permite el acceso).

Muchas entidades bancarias proceden a la valoración contenciosa antes de negociar una dación e impago de hipoteca, se recomienda siempre para este fin, que se facilite el acceso al profesional que tiene que realizar el informe, ya que el hecho de no hacerlo perjudicaría al propietario en cuanto al valor del mismo.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Imagen | Daquella manera, Flickr

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