Solicitar Información sobre hipotecas

25/10/2009

El asesoramiento en sucursal: ¿Mito o realidad?


Vamos a navegar por los brumosos mares del asesoramiento personal en sucursal bancaria. Intentaremos confeccionar para el navegante una básica carta de navegación para evitarle encallar en los arrecifes y ayudarle a llevar a su nave a buen puerto bancario.

El asesoramiento personal aporta al proceso de selección de un producto financieros, sea una hipoteca o la contratación de un depósito a plazo, la información añadida que da la proximidad del trato directo entre personas que nos permite detectar la información verbal y la no-verbal del asesor.

El director de una sucursal y el resto de personal bancario son nuestra referencia más cercana y cualificada a la hora de seleccionar, por ejemplo, la hipoteca para comprar nuestra casa. Mucha gente considera que su director de toda la vida es el mejor asesor posible. Al menos hasta que esta crisis ha puesto en entredicho muchas de las recomendaciones financieras recibidas (desde acciones que ven caer su valor nada más salir a Bolsa como hipotecas con cláusulas de suelo o supuestos seguro de tipo de interés que realmente son swaps o permutas financieras).

El problema básico de los directores no es su capacidad de asesoramiento, ni mucho menos. Son profesionales muy bien formados y los mejores expertos en los productos de la entidad financiera que representan. El problema principal radica en sus obligaciones respecto al banco que le paga la nómina y, sobretodo, de la política que siga el banco en cuestión de retribución variable según resultados.

  • Cada sucursal tiene unos objetivos marcados; el cumplimiento de dichos objetivos determina los ingresos variables del asesor-director. El problema no son los objetivos en si, es la definición de dichos objetivos. Evidentemente no es lo mismo que se vincule la retribución variable a, por ejemplo, conseguir un porcentaje bajo de morosidad en oficina (lo que llevará al responsable de la sucursal a filtrar las hipotecas a clientes muy solventes), a que se vincule a obtener un margen alto en los precios hipotecarios (lo que producirá que el director nos ofrezca los precios más altos que pueda). 
  • Otro problema que tienen algunos directores de oficinas bancarias es la falta de tiempo y de especialización (una sola persona no puede ser una experta en hipotecas, en productos estructurados, en swaps, etc, etc y encima hacer una labor intensa de comercial) para poder proporcionar el asesoramiento completo a sus clientes. Cada vez hay más trabajo y menos personal en las oficinas.
  • Finalmente hay que entender que las sucursales nos ofrecen los productos que comercializan en su entidad. Por tanto, por muy buenos asesores que sean, su muestrario se limita a los productos disponibles. Por tanto, podría ser que con toda la buena fe os ofrezcan su mejor hipoteca, pero que esta no sea la mejor del mercado hipotecario.

Estamos llegando ya a puerto seguro; atrás han quedados los arrecifes y demás peligros del mar embravecido. Recomiendo siempre asesorarse por el director de la sucursal elegida, pero no sin antes habernos informado debidamente de los productos financieros disponibles en el mercado.

Una vez seleccionados los mejores, es la hora de dejarnos aconsejar por el mejor experto en ellos: su director de toda la vida (la pasada, la presente o la futura).

Imagen | en ImageShack

24/10/2009

El Moment Econòmic de les IB octubre 2009: "vendre ses cases i anar de lloguer"


Cada vez son más cutres los de la Conselleria d'Economia del Govern Balear, la minicuartilla ya no está ni plastificada, este mes.

Reitero que para utilizar este soporte es mejor que remitan un e-mail y santas pascuas.






Las previsiones de de-crecimiento del PIB para el 2009 son:

UE-27: -4.0 €%
Regne Unit: -4,3 %
Alemanya: -5,1 %

España: -3,7 %
Illes  Balears: -2,9 % (variación del VAB)

Supuestamente vamos menos mal que el resto... o se equivocan desde el Govern o los demás deben estar para "vendre ses cases i anar de lloguer".

El paro registrado en las Illes Balears en el mes se septiembre es de 72.166 personas, un aumento respecto al mismo mes de 2008 de nada más y nada menos que el 54% (es decir, hay un 54% más de personas en el paro en septiembre de este año que en septiembre del año pasado).

La inflación en nuestra CC.AA. se sitúa en el mes de septiembre en -0,7% (-0,8% en España).

Estamos entrando en el círculo vicioso de descrecimiento de la economía-deflación-paro.

Esperemos y trabajemos  todos para salir de este maldito círculo.

Imagen | Ramamar, Arte & Fotografía

23/10/2009

Grupo Empresas & Entidades Financieras en Xing

Siguiendo con nuestra obsesión para propagarnos cuál virus en Matrix, pero en este caso en la red 2.0, somos también moderadores de este grupo en Xing, con 810 miembros hoy (esperamos duplicarlo en breve).

La idea es crear un entorno de comunicación entre profesionales de la banca y empresarios y trabajadores.

Espero sea un grupo de vuestro interés y que enriquezca la web 2.0 un poco más.

Invitación al grupo en Xing

22/10/2009

21/10/2009

En Actibva: La web 2.0 y la contratación de una hipoteca

Tratamos las ventajas y herramientas que nos proporciona la web 2.0 a nivel de mejorar nuestra cultura financiera y analizar las opciones que el mercado de hipotecas nos proporciona.

Artículo en el blog de Actibva: La web 2.0 y la contratación de una hipoteca

En Actibva: Intermediarios financieros: Ni ángeles ni demonios (II)

Os invito a visitar esta entrada publicada en el blog de Actibva, sobre el papel de los asesores financieros independientes,  los agentes financieros dependientes de una entidad financiera (Agentes Bankinter, BSCH, Banesto, Banco de Valencia,...) y figuras afines ( inmobiliarias y profesionales liberales cuya actividad secundaria sea la intermediación financiera)

Artículo: Más actores del mercado hipotecario: ni ángeles ni demonios (II)

Deseamos y esperamos que sea de vuestro agrado e interés

20/10/2009

Colaboración de Gemma Garzón: La vivienda en VPO y su valor de tasación

Gemma Garzón es una perito judicial inmobiliario y de contenido, amiga nuestra y mejor profesional.

Tiene una extensa experiencia en juzgados y particulares (herencias, divorcios y separaciones, seguros y contencioso entre otros).

Para consultas sobre estos temas os podréis poner en contacto con ella mediante email  o en este mismo blog.







Sin más dilación os dejo con su artículo, esperamos que primero de una larga série:

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 3 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012).

Solamente podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determina expresamente este Real Decreto.

Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.

Referente a las valoraciones de inmuebles de VPO el método a emplear es el de comparación de muestras, a diferencia de los inmuebles de renta libre, la valoración final viene impuesta por el precio de los módulos y superficies, que se aplican según la zona. Este precio viene marcado por cada Comunidad Autónoma quien limita el precio y la superficie a adoptar.

En la actualidad para una vivienda de Barcelona, Girona y Tarragona capital el precio del módulo es de 1.940,48 €/m2, mientras que en Lleida es de 1.576,64 €/m2 (si tenéis  alguna consulta sobre el precio en otras poblaciones estaré encantada de recibir vuestros emails).

La superficie máxima que computa es de 90 m2, si existieran terrazas grandes computarían aparte, lo que hace incrementar valoración final. Para garajes la superficie máxima es de 25 m2 y trasteros de 8 m2.

15/10/2009

¿Cuánto me bajará la hipoteca ?

Es agradable recibir y contestar a esta pregunta.

Es casi tan reconfortante como cuando uno hace la declaración del IRPF a un amigo o familiar (o a un Teniente Coronel en tiempos de mili, que me pasó) y le preguntan:

- ¿Cuánto me sale a pagar?

Y uno contesta

- Le devuelven dinero, Mi Teniente Coronel!

Bueno, en este caso más que reconfortante es un alivio, se aleja la perspectiva de un arresto en el Cuartel.

Con las revisiones de las hipotecas pasa un poco lo mismo. Una hipoteca de 200.000 € (euribor + 1 y a 35 años) que se revisa con el euribor de septiembre de este año pasa de suponer 1.192 € a la economía doméstica a  697 €, nada más y nada menos que una caída de gastos mensuales de unos 495 €, una cuota casi la mitad de pesada.

Y llegamos al punto dónde respondo a la pregunta ¿Cuánto me bajará la hipoteca ?:

-Míralo tu mismo en la calculadora  financiera de la web de Futur Finances (a Mi Teniente Coronel se lo miré yo).

Con el último recibo de la hipoteca y la carta del banco anunciando la nueva revisión del tipo de interés, has de ir a la calculadora financiera y:

1.- En el recuadro Importe de la Hipoteca:

Poner el importe pendiente de amortización que sale en el último recibo de la hipoteca.

En el ejemplo, serían 198.420 € (el primer año se amortiza muy poco capital, como vemos).

2.- En Plazo de Amortización:

Poner 34 (ya ha pasado un año).

3.- En Interés Aplicado:

Buscar lo que pone en el papel de la revisión de tipo de interés (no la TAE, el tipo nominal).

En el ejemplo, al estar el euribor de septiembre de 2009 al 1,261 y aplicar un diferencial del 1, el tipo de interés  resultante es 2,261

Le damos al botón de calcular y sale una cuota de: 697,41 €, ya tenemos la respuesta a la pregunta ¿Cuánto me bajará la hipoteca ?:  495 euracos


14/10/2009

Blog Actibva: ni ángeles ni demonios (I)

En esta segunda entrada publicada por nosotros en el blog Actibva hablamos de la Ley 2/2009 sobre intermediarios financieros y empresas dedicadas a la financiación con capital privado.

Destacamos la confusión que induce esta ley al regular dos tipos de agentes tan distintos del proceso hipotecario.

Empezamos por intentar delimitar el ámbito de actuación y algunas de las consecuencias que esta regulación en los siguientes actores:



1.- Empresas de capital privado; este tipo de financiación de alto riesgo para el que hipoteca su casa mediante este tipo de capital nos lleva a recomendar que no se acuda jamás a ello sin el asesoramiento previo de un profesional de confianza (economistas, abogado, etc).

2.- Las empresas conocidas como reunificadoras de deuda, las cuáles en realidad no son tales, ya que quien refinancia la hipoteca y resto de préstamos no son ellas, sino una entidad financiera a la que derivan el cliente, aportando su asesoramiento financiero (si son verdaderos profesionales) y criticando las reunificadoras franquiciadoras de todo a 100.

Capital privado


Son particulares o empresas que dejan dinero a tipos de interés muy elevados para el mercado hipotecario (una media del 25-30%) debido al mayor riesgo asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o un año) y con la garantía de la vivienda del endeudado. La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Probablemente perderá la vivienda si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista, vía bancaria, vendiendo la casa antes o por cualquier otro medio.

Se les ha confundido con las empresas de reunificación de deudas por que muchas veces éstas acuden primero al capital privado para pagar las deudas del solicitante (embargos, impagos, etc) y después intentan negociar una reunificación bancaria. El problema es que estas empresas no pueden asegurar a priori que la entidad bancaria concederá una nueva hipoteca para cancelar el capital privado.

No recomiendo acudir a este tipo de financiación sin asesorarse por un abogado, economista o profesional de toda confianza. Es una operación de extremo riesgo que solo es aconsejable en casos muy determinados. Una consulta a un experto cuesta muy poco y ahorra muchos problemas. Se tiene que terminar con la ignorancia de fiarse de un chiringuito financiero, a lo franquicia de todo a 100. La formación del profesional es la mayor garantía, no la marca de la empresa.

La norma otorga la supervisión de este colectivo a las autoridades de Consumo y no al Banco de España como se barajaba en un principio, con los problemas que pueden aparecer cuando se opere en varias CC.AA. con regulaciones administrativas diferentes.

Las mal llamadas reunificadoras de deuda


Son empresas independientes; no son entidades financieras. No dejan dinero para reunificar, es una entidad financiera la que concede la hipoteca para reunificar las deudas.


Sus servicios incluyen asesorar al cliente, recopilar la documentación, enviarla a las entidades que acepten el perfil económico del cliente y exponerle las ofertas financieras aprobadas para que el cliente elija la que más le convenga. Se trata, básicamente, de un servicio de intermediación financiera con un asesoramiento previo y acompañamiento durante todo el proceso hipotecario (aprobación, selección de la hipoteca adecuada, tasación y firma en notaría).

La Ley 2/2009 prohíbe explícitamente vender este servicio de forma engañosa; ya no vale publicitar “Reunifique todas sus deudas y pague hasta un 50% menos” y quedarse tan ancho. Hay que explicitar que la reunificación de deudas con base hipotecaria implica unos gastos que hay que valorar antes de contratar este producto (tasación, cancelación de la hipoteca y préstamos a reunificar, gastos de gestoría, notaría y registro, comisión de apertura de la nueva hipoteca y honorarios de intermediación, en su caso) y que la reducción el pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

Entre las medidas tendentes a aportar transparencia al mercado hay que resaltar también el deber de informar por escrito de la TAE de la reunificación y compararla con las TAE de los préstamos a reunificar, así como inscribirse en un registro estatal o autonómico (aún no creados) dónde figuren las tarifas máximas que se cobran y la existencia de un aval o seguro de responsabilidad civil, cuya cuantía tampoco ha sido fijada a la espera de desarrollo reglamentario.

Artículo en Actibva


Estaremos encantados de que visitéis dicha entrada y de recibir vuestro feedback.

Imagen | karlos herrera lobera, artelista.com

12/10/2009

Primera colaboración en Actibva: La sustitución fideicomisaria

Esta mañana no "quepo en mi" de felicidad; primero Bankimia me invita a publicar en su blog y a responder a las preguntas de sus visitantes y ahora es Actibva el que me invita a participar en su bitácora.

Muchas emociones en poco tiempo; espero estar mínimamente a la altura de estos dos grandes del mundo e-financiero.



En esta primera entrada, titulada "Hipotecar una vivienda con un propietario actual y otro futuro" trato el tema de si es posible hacer un préstamo hipotecario con una garantía gravada con una sustitución fideicomisaria.

Os invito a visitar dicho blog y descubrir:

1.- La existencia de una forma de propiedad que se basa en:

Propiedad = Actual titular fiduciario + Potencial titular fideicomisario

2.- La figura del hipotecante no deudor

3.- Un ejemplo práctico de testamento del "abuelo de Casa Tarradellas"

No quiero terminar esta reseña sin explicaros qué es Actibva en sus propias palabras:

" Actibva es una comunidad impulsada por BBVA y desarrollada por Weblogs SL cuyo objeto es acercar la información financiera a todos los usuarios. Con esta iniciativa, BBVA quiere fomentar las relaciones sociales entre todos los interesados en economía y ahorro, a través de una plataforma web 2.0 que pretende proporcionar un espacio a todos aquéllos interesados en el mundo de las finanzas..."

Os invito a explorar la enriquecedora plataforma Actibva.

09/10/2009

Comentarios sobre el alquiler con opción a compra (II.- Riesgos)

En la anterior entrada tratamos en que consistía el contrato de alquiler con opción a compra y sus modalidades.

Ha llegado el momento de nuestro viaje en que nos toca adentrarnos en territorio desconocido, en los dominios de la incertidumbre.

Esta entrada está basada en las dos publicadas en Bankimia:

El alquiler con opción a compra (III.- Riesgos del contrato)

El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)


El primer riesgo es el más evidente y fácil de afrontar, si bien muy usual. Fiarse de la palabra.

Señores, en el mundo de las relaciones personales fíense lo que quieran de las palabras, pero en el mundo de los negocios y la inversión, todo por escrito.

No tengan miedo de que la otra parte crea que no confían en ella por exigirlo todo bien plasmado en un papel. La pregunta que deben hacerles ustedes ante esta inquietud es la siguiente:

-¿Claro que confío en su palabra, acaso usted no confía lo suficiente en ella para plasmarla en un documento?

Y les aconsejo acudir a un profesional para que les asesore sobre las cláusulas del contrato. Un buen contrato puede evitarle muchos problemas futuros. Como más detallado y exhaustivo sea el documento, menos problemas de interpretación tendrán en un futuro si surgen problemas.

Concretando un poco en las posibles contingencias futuras, podemos hacer dos grandes bloques:


1.- Riesgos jurídicos:

En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.


La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) "quiebre":


      En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas o impagos y solicitar los bienes propiedad de la empresa.

     La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.

Es muy importante solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.


Para intentar atenuar los efectos de dicha "quiebra", se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).

2.- Riesgos económicos:

Básicamente se basan en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.


Hay que pactar qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.



La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).

Ineficiencias del Seguro de Protección de pagos (o de desempleo) en préstamos hipotecarios

Hace un tiempo escribí un artículo en Bankimia sobre este mismo seguro.


Por tanto, quien esté interesado en conocer sus bases, le sugiero revisé el enlace.

Este seguro, caro, lo paga el titular de un préstamos hipotecario para que le cubra las cuotas en caso de que se quede en situación legal de desempleo. En realidad, hay muchas entidades financieras que "obligan" a contratarlo (es ilegal, pero se escudan en que no obligan a nada, solo que en caso de no contratarlo se deniega la hipoteca...).

Carlos Lluch, un buen amigo y mejor experto en seguros, acaba de publicar un brillante artículo en que se centra en los defectos de este tipo de seguros. Considero muy recomendable para nuestros lectores que se den una vuelta por su casa bloggera.

03/10/2009

Euribor de septiembre de 2009, la Gran Falacia

Vivimos, lo repito por enésima vez, una época que será analizada y diseccionada en los libros de texto de economía.

¿La Gran Contradicción o la Gran Paradoja, es el dato del euribor del mes que dejamos atrás?

El euribor marca un nuevo récord histórico, cada vez más cerca del pozo con fondo de la trampa de la liquidez, cerrando septiembre de 2009 al 1,261%.

¿Y cuál es la Gran Contradicción (negar lo que se da por cierto) o la Gran Paradoja (afirmación que parece verdadera pero en realidad es falsa)?


Tenemos los tipos de interés más bajos de la historia en España, por tanto, al ser barato pedir hipotecas, se solicitarán mas préstamos hipotecarios y se comprarán mas inmuebles (¿acabo de llegar a la Gran Falacia?).

Todo este embrollo lingüístico-filosófico para identificar un momento peculiar que estamos viviendo:

El coste de contratar una hipoteca es muy bajo pero ni se conceden las hipotecas que cabría esperar ni se solicitan las hipotecas que sería previsible en una situación económica estable.

Espero no haberos mareado demasiado.

Repito para los que se hayan despistado: El euribor de septiembre de este año ha cerrado al 1,261%.

02/10/2009

El Xing y el Yang


Lo se, tecnomantes, acabo de hacer un error garrafal para un "experto" SEO.
Un título de entrada de este tipo atraerá visitantes del país de Confucio, taoístas fumados y Google Adwords me llenará el blog de enlaces de Jacky Chan. ¿Y qué?

Si eso atrae algún fondo de inversión del país de Lao Tse, que deseé invertir en la fértil y soleada Illa de Mallorca, perfecto! Ya me veo a los del Govern Balear invitándome a los actos y a los ágapes correspondientes. O mucho mejor, entrenando Karate en Okinawa con todos los costes pagados.

Toda esta introducción para citar el hilo de mensajes de una entrada en el grupo Red de Banca de Xing... ¿no me negareis que tiene mérito?

Hace un tiempo,poco más de un año, lancé una pregunta en este grupo formado por profesionales de banca y afines: ¿Se ha dado en vuestro banco o caja la consigna que nada de hipotecas y centrarse solo en el pasivo? 

Nada más y nada menos que 1.924 visitas de miembros del grupo y 44 comentarios avalan el interés de esta "ingenua" pregunta. Un verdadero récord de actividad para este grupo de 2.270 miembros.

La pregunta sigue vigente, mucho más vigente si cabe. No hay hipotecas en el mercado que se salgan de unos criterios de riesgo más que exigentes; a los bancarios les acosan sus jefes con la cantinela de recobrar deudas y captar pasivo (dar la lata a la gente mayor y a los que tienen fondos de inversión para captar dinero fresco, vamos).

Y yo digo, queridos y sabios chinos, mandarines de la sabiduría taoista, budista y confucionista, traed vuestro dinero a Mallorca que este vuestro humilde siervo os ayudará a invertirlo (y a aumentar el PIB de una forma un poco más duradera que el famosillo Plan-E).

La economía clasificada para todos los públicos

El Blog de Futur Finances, intermediario hipotecario independiente, pretende explicar la realidad hipotecaria y la economía general de una forma clara y fácil de entender.

Consejos prácticos para la reunificación de deudas

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