12 dic. 2009

Valoración de las terrazas a efectos de tasación


 Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de  terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.

Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.

Cuando se valoran por separado hay varios factores que hacen diferir en el precio de valoración:
  1. La superficie total de la terraza.
  2. Su forma y retranqueos.
  3. La privacidad, vistas y asoleo.
  4. El nivel de la propia vivienda. 

Aplicando los porcentajes de corrección el total obtenido se aplicará al valor unitario de la vivienda obteniendo así el valor unitario de la terraza.

En ocasiones, se encuentran terrazas a las que se ha procedido a cerrar en su totalidad o parte con materiales movibles, en estas ocasiones suele darse mayor valor que a las descubiertas dado al cambio de uso, transformación y reforma.

En los casos de que la superficie de los espacios exteriores no cubiertos y cubiertos de uso privativo “terrazas” supere el 15% de la superficie total de la vivienda o de la oficina, se mide por separado y se debe valorar por precio unitario diferente al del inmueble. La referencia "terraza" solo es aplicable en viviendas, edificios y oficinas.

En terrazas cubiertas (espacio cubierto de forjado) cuya superficie no supere el 15% de la superficie total del inmueble, se valorarán al 50%  y se incluye en la superficie total (construida con ppzc) del inmueble. Cuando su superficie supere el 15% de la vivienda, computarán al 100% y se valorarán por separado.

Las terrazas descubiertas (espacio no cubierto de forjado), y en este caso hay que tener muy claro que no se consideran terrazas cubiertas aquellas que originalmente eran descubiertas (áticos, cubrición de patios, etc), no computan a efectos de superficie del inmueble y se valoran de la siguiente forma:
  • Si su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector. 
  • Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado. 
  • Si superan el 15%,  por separado.
Se considerarán en la tasación también aquellas que registralmente son terrazas comunitarias de uso privativo o uso exclusivo (el uso y disfrute es del propietario de la vivienda pero la terraza es propiedad de toda la comunidad, no solo del propietario) y en la nota simple se haga mención a la existencia de dichas terrazas.

Vamos a concretar con algunos ejemplos:

Supongamos una vivienda  de 90 m2 ubicado en una capital de provincia, con una antigüedad de unos 4 años y un estado de conservación alto. Dispone de terraza amplia de 40 m2, ubicada en la parte interior del edificio con vistas y mucha luminosidad. Si el precio medio de la zona es de 1.800 €/m2, la terraza ubicada en una vivienda en planta segunda sobre rasante sería de 600 €/m2.

Imaginemos este mismo inmueble, con una terraza de 10 m2; se aplicaría una superficie de 5 m2 en cuanto a la terraza (el 50% de la superficie) a añadir a la superficie de vivienda construida, obteniendo una superficie de 95 m2 totales de vivienda a computar con un valor unitario de 1.800 €/m2.

Hay que tener en cuenta que cada técnico y empresa de valoraciones aplica unos coeficientes homogéneos diferentes, dentro de unos parámetros, por lo que siempre se obtienen valores diferentes en distintos valoradores, ya sea para cálculo de inmuebles o terrazas.

No siempre aparecen las terrazas en las notas registrales o escrituras de los inmuebles. Si aparecen no siempre especifican su superficie, por lo que es muy importante realizar la medición in situ. Cuando aparecen en la escritura, siempre es porque son de superficies importantes y se computan aparte de la vivienda, cuando no aparecen puede ser porque son de pequeñas superficies y hay una o varias, ya sea en forma de balcones pequeños o porque no se nombran, por lo que el tasador decidirá a criterio si la valora o no dependiendo del tipo de terraza o terrazas.

En el caso que se haya realizado un cerramiento en un espacio como un balcón y reconvertido en galería, su precio sería superior al de una terraza o balcón. En el caso de la vivienda anteriormente mencionada, si la terraza de 10 m2 se hubiera practicado un cerramiento en 5 m2 y reconvertido en galería, el precio de la galería sería de 700 €/m2 y el resto de terraza de 600 €/m2.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
gemmagarzonm@gmail.com

Imagen | Juan Pablo, Picasa

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