9 oct. 2009

Comentarios sobre el alquiler con opción a compra (II.- Riesgos)

En la anterior entrada tratamos en que consistía el contrato de alquiler con opción a compra y sus modalidades.

Ha llegado el momento de nuestro viaje en que nos toca adentrarnos en territorio desconocido, en los dominios de la incertidumbre.

Esta entrada está basada en las dos publicadas en Bankimia:

El alquiler con opción a compra (III.- Riesgos del contrato)

El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)


El primer riesgo es el más evidente y fácil de afrontar, si bien muy usual. Fiarse de la palabra.

Señores, en el mundo de las relaciones personales fíense lo que quieran de las palabras, pero en el mundo de los negocios y la inversión, todo por escrito.

No tengan miedo de que la otra parte crea que no confían en ella por exigirlo todo bien plasmado en un papel. La pregunta que deben hacerles ustedes ante esta inquietud es la siguiente:

-¿Claro que confío en su palabra, acaso usted no confía lo suficiente en ella para plasmarla en un documento?

Y les aconsejo acudir a un profesional para que les asesore sobre las cláusulas del contrato. Un buen contrato puede evitarle muchos problemas futuros. Como más detallado y exhaustivo sea el documento, menos problemas de interpretación tendrán en un futuro si surgen problemas.

Concretando un poco en las posibles contingencias futuras, podemos hacer dos grandes bloques:


1.- Riesgos jurídicos:

En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.


La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) "quiebre":


      En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas o impagos y solicitar los bienes propiedad de la empresa.

     La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.

Es muy importante solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.


Para intentar atenuar los efectos de dicha "quiebra", se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).

2.- Riesgos económicos:

Básicamente se basan en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.


Hay que pactar qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.



La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).

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