8 sept. 2009

Comentarios sobre el alquiler con opción a compra (I.- Introducción)

Esta entrada se basa en los posts publicados en Bankimia:

Introducción al contrato de alquiler con opción de compra
Modalidades del alquiler con opción de compra

El alquiler con opción a compra es un contrato entre el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) y arrendatario-optante (el que alquila con opción) en el que el promitente se obliga a vender a un precio determinado en un futuro, a cambio de una entrada y/o pagos mensuales a cuenta de ese precio. El optante se obliga a comprar en dicho plazo o perderá la opción de compra.

Por tanto, en el contrato hay que hacer constar:
El precio final de la posible compra-venta.
El plazo para ejercer la opción.
La posible entrada y/o pagos mensuales del alquiler con opción a compra.

Es muy recomendable que el contrato se firme ante notario, que se acuda a un abogado-economista para redactar el contrato y, si es posible, inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad, para que sea exigible ante terceros.
Ampliaremos en la próxima entrada los riesgos del alquiler con opción a compra, pero mucho cuidado con las hipotecas, embargos u otras inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda.

Esta fórmula se ha puesto de moda por varios motivos:

1.- La gente tiene miedo de contratar una hipoteca, es un temor acrecentado por las malas noticias económicas que continuamente se oyen y por el susto que dio la última subida del euribor a los hipotecados conocidos. Este factor psicológico, en mi opinión, es el que produce que la demanda de préstamos hipotecarios (gente que va al banco a solicitar una hipoteca) sea tan baja a pesar de que el euribor está marcando día a día su mínimo histórico y el precio de la vivienda ha bajado casi un 30%.

2.- En la oferta de préstamos, está claro que los bancos y cajas de ahorro se han puesto muy duros. En algunos casos demasiado.
Hay bancos que conceden el 80% del valor de compra-venta, por ejemplo. ¿Hay mucho porcentaje de la población que tenga el 11% de gastos más el 20% de la compra ahorrados? Yo creo que no. O piden segundas garantías, avalistas, ahorros, etc, etc.
¿No es parte del negocio de la banca (y de su función en la sociedad) dar préstamos hipotecarios para que le gente pueda tener una vivienda? Yo creo que si.

3.- Es una fórmula de acceso a una vivienda interesante, ya que las mensualidades del alquiler son a cuenta de la compra-venta, por lo que cuando se tenga que solicitar la hipoteca ya tendremos pagada una parte de la casa; pero tiene sus riesgos, de aquí la necesidad de un buen asesoramiento previo a la firma de este tipo de contratos.

Básicamente, en el mercado hay 3 tipos de contratos de alquiler con opción a compra:

1.- El básico, en el que en el contrato de alquiler (cuya duración no puede ser inferior a 5 años diga lo que diga el contrato) se estipulan las siguientes cláusulas de opción a compra:
Precio de compra-venta futuro.
Plazo para ejercer la opción.
Mensualidades que van a cuenta del precio si se ejerce la opción (suelen ser superiores a las de un alquiler normal).

2.- Igual que el básico pero con la particularidad que las mensualidades de alquiler no computan al 100% como pagos a cuenta, según pasan los años. Por ejemplo:
El primer año se descuentan al 100% de la posible compra.
El segundo año solo computan al 80%.
El tercero al 60%, etc
Es una fórmula que incentiva al que alquila (optante) a comprar cuanto antes mejor.

3.- La fórmula típica de los promotores:
Combina las anteriores con la obligación de depositar una entrada importante a cuenta de la futura compra-venta.

Con este post iniciamos un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra, en el que intentaremos desvelar algunos temas relacionados:

Riesgos de este tipo de contrato.
Fiscalidad.
Fase de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

Esperamos y deseamos que el viaje sea ameno y de su agrado.

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