18 oct. 2008

Sistema legal de EE.UU. versus sistema legal en España: La deuda hipotecaria


A raíz de un artículo de Eduardo Martinez Abascal en Expansión y de una contestación de Echevarri en una de sus entradas, comentar la diferencia fundamental del sistema americano en cuanto a las hipotecas:

En España, el préstamo hipotecario va contra la persona, no contra la casa.

En EE.UU., la hipoteca va contra la casa, no contra la persona.

Y esto que significa? Muy sencillo:

Si uno se compra un inmueble en EE.UU. mediante una hipoteca, supongamos que de 300.000 $, y al cabo de unos años, deja de pagarla, puede irse al Banco, entregarle la casa y la hipoteca queda automáticamente cancelada.

Si estamos en pleno boom inmobiliario, esta casa puede valer 350.000 $, por ejemplo. En este caso, el Banco americano no pierde nada. Más bien gana 50.000 $.
Pero qué ocurre en plena caída libre del valor de las casas? Qué ahora la casa puede valer 250.000 $; en Banco pierde 50.000 $; tiene una casa que vale menos que la hipoteca que concedió al cliente, que no le debe ya ni un $.

Más adelante, el mismo cliente puede comprar una casa en su misma calle, igual que la que devolvió al Banco, por 250.000 $ o menos.

Y en España? Pues me temo que no pasa lo mismo.

Si un cliente pide a un Banco en España una hipoteca de 220.000 €, y al cabo de un tiempo no puede seguir pagandola, lo tiene mucho más crudo.

Si el cliente se va al Banco a devolver la vivienda (muchos inmigrantes, desconocedores de las leyes españolas en esta materia, iban a sus sucursales, pobres ellos, a devolver las llaves de la vivienda por no poder pagarla), aparte de soportar las monsergas del director de turno, va a salir del banco más desmoralizado que cuando entró.
El banco puede aceptar o no la vivienda como dación en pago, pero igualmente debe 220.000 € al Banco español; si la vivienda se valora o se trasmite en subasta por menos dinero (lo que pasa siempre), el resto de la deuda recae en el cliente, quien responde con sus bienes presentes y futuros.

Pongamos, por ejemplo, que se subasta su casa y un inversor acostumbrado a los chollos de las subastas la adquiere por 150.000 €. El defenestrado cliente le debe aún al Banco, más o menos, 70.000 €. Este pobre deudor se ha quedado sin casa y encima le debe al Banco; si no se los paga, la entidad financiera se lo intentará cobrar embargando su nómina o las de los posibles avalistas at eternum (o embargando las posibles casas propias o de los avalistas). Es decir, que el cliente no tiene donde vivir y además parte de su nómina irá al banco hasta que pueda devolverle los 70.000 €. Una situación dramática que probablemente le condene a trabajar en negro el resto de su vida.

Está claro porqué en España lo último que se deja de pagar es la hipoteca; porqué si no se paga, se paga muy caro (valga la redundancia).

En EE.UU., dejar de pagar una hipoteca sale relativamente barato; se pierde la casa y en paz. Con esta legislación tan laxa es aún más increíble que se hayan comprado títulos basados en hipotecas subprime americanas. Encima de que se dieron a Ninjas pobres de pedir, a la que no pueden pagar se las devuelven al Banco y se quedan tan tranquilos.

Qué valen esos títulos respaldados por hipotecas subprime? Simple en teoría, lo que valga la casa cuando el banco la revenda. Y en tiempos de caída libre de la vivienda, bastante menos que las hipotecas que se dieron. Tantos analistas en los bancos para dejarse engañar por un producto así.

Y después el director de sucursal de turno nos llama todo indignado porqué tenemos 50 € en descubierto. Qué se formen más y molesten menos.

Perdón, es que acabo de ver un extracto de mi cuenta y por un descubierto ridículo de unos días me han cobrado 30 € más unos 2€ por una nueva comisión llamada apertura de descubierto. Me cag... tó lo que se menea!!

Perdón otra vez.

3 comentarios:

Echevarri dijo...

Creo que resume, de un odo accesible alguna de las diferencias entre un sistema y otro (habríaque añadir que registral y financiermaente, el sistema español le da sopas con onda al yankee).
Como conclusión, prefiero el español, y so configuración de la hipoteca como una garantía accesoria:
1. Como cliente y/o accionista de un banco me siento mucho más seguro. Considero que mi dinero esta más cubierto. Considero que yo también tengo derecho a que mis intereses sean protegidos.
2. El sistema español dificulta el escaqueo y la irresponsabilidad. No del todo, lamentablemente, pero si en mayor medida que el yankee.
3. Gracias al punto 1 y al punto 2, los intereses pueden ser mejores en las operacionmes de financiación, asi como la competitividad general del sistema.

Los ninjas no me dan pena. Sabían o debían saber donde se metían. Como matiz, creo que de todos modos saldran escaldados en USA. A la perdida de la casa es posibloe que no se una la responsabilidad personal, pero sin duda esa losa en su (mal) histial crediticio pesará como un muerto.

roberto dijo...

Hola Gracias por la información, en 20minutos.es no fui muy educado pidiendote ayuda, ahora lo tengo claro y ni de coña dejo el piso, lo que no se como ire a pagar pues mi hija que vivia ahi, se muda y me quedo con el c... al aire.
En fin pagare la que pueda y ya vere como reaccionan estos de U.C.I.
Gracias de nuevo muy bueno tu articulo me aclaro mucho mas las cosas.

Saludos.
Roberto Noda D.
robertnodad@hotmail.com

Pau A. Monserrat dijo...

Roberto, cualquier consulta más ya sabes dónde tienes tu casa ;)

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