6 sept. 2008

Bancos y Cajas cierran el grifo y caen los precios de la vivienda.


Leo un artículo en cienladrillos sobre la problemática de las VPO causada por el endurecimiento de los criterios de riesgo bancarios. Básicamente trata sobre la ineficacia de la política de construcción de viviendas de protección oficial al no poder los beneficiarios de estas medidas acabar comprando la casa, al no darles la hipoteca los bancos.

Esto me lleva a teorizar brevemente sobre la formación de precios de la vivienda en el mercado libre.

El precio de una vivienda se marca, en teoría económica, en el punto en que los demandantes de vivienda y los oferentes se ponen de acuerdo. Simplificando en extremo, diremos que si Antonio quiere vender su casa por 300.000 € y Paco comprarla por 200.000 € y, después de negociar, se ponen de acuerdo y la compra-venta se hace por 250.000 €, éste es el precio donde se cruza oferta y demanda. Hasta aquí nada raro. Pero.

Pero no es así exactamente. En la formación de precios inmobiliarios de viviendas de precios medio-bajos (y muchas veces también ocurre en las de alto poder adquisitivo), en el que los compradores no tienen apenas dinero ahorrado y dependen de la financiación bancaria, entran en juego otros dos agentes más en la gráfica de oferta y demanda:

1.- Los bancos y cajas de ahorro.

2.- Las sociedades de tasación.

¿Porqué?

1.-Los bancos imponen dos tipos de restricciones al valor máximo que puede alcanzar una vivienda:

A) Sus criterios de riesgo para analizar si un cliente puede o no puede comprar una vivienda:

Por ejemplo, si exigen que ambos titulares estén fijos en su trabajo, expulsarían del mercado a todos los temporales. O, como ocurre ahora, si no financian apenas a los trabajadores de la construcción y similar, eliminan de golpe a este colectivo de la gráfica de demanda de viviendas. En teoría económica diríamos que modifican la gráfica de demanda, reduciéndola (y reducirían así el precio de equilibrio de la vivienda). Si Paco está dispuesto a pagar 250.000 € por la vivienda pero trabaja de técnico en un obra, tal vez el banco no le preste dinero y no pueda comprar aunque quiera. Vemos, por tanto, que los bancos si son responsables de los precios de las viviendas, también.

B) Las condiciones que marcan en las hipotecas:

Muchos potenciales compradores de vivienda se fijan, más que en el precio de la vivienda, en la cuota de la hipoteca que les saldrá. Esta es la clave. La cuota limita el aumento de los precios. Podríamos decir que las condiciones hipotecarias limitan el precio máximo al que los compradores pueden pujar en el mercado libre de la vivienda. Las tres magnitudes básicas son:

Tipos de interés: Un comprador tal vez acceda a la vivienda que quiere si la cuota resultante se calcula al euribor+0,18 (hoy 5,502%) pero no al euribor+1 (6,322%). Esta condición incide en la cuota (precio máximo que puede pagar). Paco pagaría 250.000 €, pero su nómina no le alcanza para pagar una cuota de 1.432 € (al 6,322%), aunque si podría pagar 1.289 € (5,502%).

Plazo: A mayor plazo menor cuota. Los bancos, al aumentar el plazo desde los 30 años a los 50 años, han permitido comprar pisos más caros. Y si algún día pasan a 100 años (como en Japón y otros países), más recorrido a l'alza tendrán los precios. En el ejemplo de Paco, con el banco barato, la cuota a 30 años es de 1.419 € y a 50 años de 1.224 €.

Porcentaje de tasación: Los bancos han financiado entre un 80% y un 120% (DB Credit en su momento, por ejemplo) del valor de tasación. A mayor %, más precio puede poner el vendedor respecto al supuesto valor de mercado que marca la tasación. Si la casa que vende Antonio se tasa por 275.000 €, y el banco le deja a Paco el 80%, le dejará solo 220.000 €. Paco, a no ser que tenga dinero ahorrado, no podrá comprar por 250.000 €. En cambio si le dejan el 100%, si llega a 250.000€ + gastos.

2.- Las sociedades de tasación:

Según la empresa de tasación que venga a tasar vuestra casa, la tasarán por una u otra cantidad. El valor de tasación no es un valor de mercado demasiado exacto. Menos da una piedra, pero a veces se acierta igual pidiéndole a los vecinos a cuanto venden la casa. Y es que, más o menos, el sistema de tasación por catas es algo así.

En el ejemplo, si viene un tasador de Tinsa (una tasadora que suele tasar ajustado) y tasa la vivienda de Antonio por 245.000 €, ni al 100% podrá pagar Paco el precio más los gastos. En cambio, se llama a un tasador de Sotasa y tasa la misma vivienda por 275.000 € (y estas diferencias se ven entre tasaciones de la misma vivienda), al 100% si podrá comprar Paco.

Vemos, por tanto, que Bancos y Tasadoras han tenido mucho que ver en la espectacular subida de precios inmobiliarios y en la posterior caída de ellos. Sus políticas afectan al mercado inmobiliario. Son ellos los que han propiciado la burbuja inmobiliaria, entre otros. Y de ellos nadie habla. Curioso, verdad?

4 comentarios:

Francisco dijo...

Muy de acuerdo en lo que dices.

Te recomiendo que eches un vistazo también al modelo de oferta y demanda de bienes durables, que es una extensión del modelo clásico que conoce todo el mundo.

Hay algo de él en las cuestiones 5 y -sobre todo 15- de:

http://www.hernandezmarcos.net/ext/FHM-REIA-Final.pdf

Ricardo dijo...

..si.si.si!! distes en el clavo mi querido amigo Pau!! caña a los bancos y tasadores!!,pero..(como no podía ser de otra manera,siempre hay peros),esa burbuja tan bonita que se creó, muy bien explicado por tí,estarás conmigo que fué permitida por el gobierno al no poner unas reglas de juego que garantizen una mejor disputa entre la oferta y la demanda,ya que los bancos,aprovechando la coyuntura,le daban al comprador(y de hecho le dieron en una buena parte)unas hipotecas con unos margenes suficientes o ajustados para pagar la letra cada mes,pero que en muchisimos casos eso suponía ajustarse tanto..tanto el cinturon que no se calculaba posibles subidas de mi amigo el euribor.Y de los tasadores..jajaja..me da la risa,por que esa es otra.Me da que aquí también hubo bajo manga para todos..Yo no soy un experto en macroeconomía,pero España no tiene un mercado tan liberal de oferta y demanda como EE.UU.Estos 10 años que duró el chollo fué el`moño de la Bernarda´,que mas que un mercado competitivo era lo mas parecido al zoco de el Cairo.Aquí no estabamos preparado para esta voragine desatada y desvocada.Por eso digo que las autoridades competentes debieron poner mesura.No tenemos experiencia de oferta y demanda a ese nivel.Y si no miremos atrás hasta el 31 de Diciembre de 2001 cuando el café con leche lo pagabamos a 100 pesetas hasta las 23hs. 59m.y ya el el 1 de Enero estaba a un `bienvenido..y que bonita moneda..!!..que diseño..!!..ya soy mas europeo..!!..euro.Y ahora que..Pero también creo que si los hipotecados están mirando de reojo sus puestos de trabajo..los bancos por esa regla de 3 tienen que estár acongojados..asi que como ya me he desahogado (parcialmente),seguiremos este intercambio de opiniones a lo largo de la semana.Ahora me voy a seguir rellenando el boleto de la quiniela.En la casilla nº 2 Airfutura-Grupo Drac: X..haber mañana..

Echevarri dijo...

En parte si, y en parte no.
Es cierto que las condiciones de financiación determinan el precio de las viviendas. Pero no solo de las viviendas. De todo tipo de activos, desde los activos financieros hasta los coches.
Pero del post me quedo con una cierta acusación hacia los Bancos. Y eso no lo veo. Si los Bancos han hecho mal su trabajo deberan ar por ello en una economía de mercado (no al estilo yanki) y si lo han hecho bien salvaran el pescuezo. Ningún banco le ha puesto a un particualr una pistola en el pecho para que se endeude. El último responsable a la hora de tomar las decisiones es el propio ciudadano.
Respecto al papel del Gobierno, peca por exceso y no por defecto. El sector esta excesivamente intervenido.

Pau A. Monserrat dijo...

En esta ocasión discrepo en parte de tu comentario sobre la no responsabilidad de la banca en esta situación. Además el mercado no opera de la misma forma que en otros sectores financieros. Al ser el concurso de acreedores de un banco un anatema, los que hayan hecho mal sus deberes no lo pagarán como se supone, ya que actuará el BCE.
En cuanto a lo de que no han puesto una pistola en el pecho, si y no. ¿Crees que informaron debidamente a los inmigrantes sin cultura financiera de qué puñetas era el euribor? ¿te parece razonable que calcularan el 40% de tasa de esfuerzo sobre una cuota bajísima con el euribor por los suelos? ¿No habría sido más lógico conceder hipoteca en base a una previsión al alza del euribor, con previsiones a más largo plazo?
Reitero que una parte muy importante de la culpa ha sido de los bancos, otra de inmobiliarias y brokers financieros (qué han consegudio hipotecas a gente que sola no la hubiese conseguido) y otra de tasadores que han dado valores desorbitados a casas que no lo valían para que saliera la financiación.
Es culpa del sistema bancario, en gran parte, la situación que ahora vivimos. La morosidad es la "recompensa" a su mala gestión de riesgos. Lo malo es que los que pierden la vivienda son las familias que no sabían ni lo que era el euribor.

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