18 nov. 2007

Embalsamiento de la demanda de inmuebles

En teoría económica se explica que los precios de mercado se forman en la intersección de la curva de oferta y demanda, es decir, en el punto en que el precio que ofrecen los vendedores y el precio al que están dispuestos a comprar los demandantes se iguala.

La peculiaridad que queremos explicar es el efecto llamado "embalsamiento de la demanda":
Los compradores esperan a comprar porque creen que los precios de los inmuebles van a bajar.

Según esta teoría, el actual parón de las ventas, y en especial, el acentuado descenso ocurrido después del verano, no responde tanto a la inexistencia de compradores con capacidad económica para afrontar los precios actuales, como que quienes hubieran comprado en condiciones normales, se abstienen de hacerlo a la espera de una posible bajada de precios.

Se plantea pues la actual situación del mercado como un pulso entre quienes desean comprar pisos, pero no tiene especial prisa y los promotores, que tiene pisos sin vender y cada vez se encuentran más agobiados con el vencimiento de sus créditos. Unos aguantan las ganas de comprar y otros se resisten a bajar precios.

Pasan así los días y los meses y mientras aumenta la demanda potencial, el denominado “embalsamiento de la demanda”, pues crece continuadamente al sumarse más y más ahorradores, que no encuentran donde colocar satisfactoriamente sus depósitos, no sube con la misma fuerza la oferta, pues al contrario, los promotores ralentizan, e incluso paralizan, las obras con el fin de reducir las tensiones de su tesorería. Se crea con ello de forma latente y oculta una perniciosa asimetría entre la demanda y la oferta potencial.

Por ello dicen, existe el riesgo, que con el paso del tiempo la presión compradora quede a la espera de comprar, a semejanza de como está el agua de un embalse esperando que se abran las compuertas, y así se mantendrán, no hasta que bajen los precios los vendedores, pues siempre queda la esperanza de una nueva bajada posterior, sino hasta que eso que llamamos opinión pública”, indique que los precios han tocado suelo. Cuando ello ocurra, hay el riesgo que como pasa con el agua, se produzca un “golpe de ariete”, en el que se suma a la presión alcanzada por la altura del agua, la fuerza de la inercia del agua en movimiento, que forma que arrolla cualquier obstáculo que encuentre a su paso.

Los expertos temen que si de repente, los que hoy esperan llegan al convencimiento de que los precios “han tocado suelo”, salgan en tromba a comprar las viviendas, ante el miedo a que otro les “pise” la compra, que desde hace tiempo tienen vista y en espera de compra. En consecuencia se puede crear un “efecto rebote” que suba momentáneamente los precios, para tener posteriores caídas en un proceso de vaivén, hasta que poco a poco las ansias compradoras se equilibren con la oferta creciente.

Temen que esta contención artificial de la demanda lesione gravemente tanto el patrimonio de los promotores que no puedan aguantar el “tiróncomo el de los compradores, que tiene hoy mal invertidos sus ahorros a la espera de la compra, para finalizar comprando a malos precios, terminando alejando de este sector al pequeño ahorrador ante la inseguridad del mercado, Por ello consideran preferible que tanto compradores y vendedores encuentren cuanto antes un punto de equilibrio en los precios y se reanuden nuevamente y sin falsa presión las transacciones.

1 comentario:

J. Luis Pena dijo...

Estamos sin duda alguna ante una importante recesión del sector inmobiliario. Como profesional del sector, me inclino más por pensar que el aludido bajón en la compra-venta se debe esencialmente a las constantes subidas del temido Euribor, si bien los medios de comunicación se hacen amplio eco de ello provocando más si cabe el temor de los compradores a adquirir una vivienda, pues nadie sabe si a corto o medio plazo la letra "creciente" ahogará a las economias familiares.
No debemos de caer en la falsa esperanza de una bajada en los precios que, aunque estos han sufrido un ritmo de crecimiento desacelerado en los últimos dos años, tal bajada no es más que un engaño a la maltrecha confianza del consumidor. Por ejemplo, se ha dicho en fechas recientes que los pisos nuevos han bajado en torno al 2% y este dato puede inducir a confusión pues hay que partir de la base que las viviendas están sobrevaloradas, es decir, una bajada de este tipo sobre un precio ya desorbitado no constituye la panacea de la oportunidad para comprar.
Tampoco soy de la opinión que los precios vayan a experimentar una bajada espectacular, tal como piensan algunos, pues si eso pasara el mercado se rompería y me atrevo a asegurar que la economía nacional entraría en una grave crisis.
Solución? Esperar a que tanto los precios como el tipo de interés se estanquen y en un par de años el mercado haya absorbido el irracional crecimiento de precios de estos últimos años.
Me temo pues que la actual situación seguirá en proceso de parada durante al menos dos años.

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