27 oct. 2007

La subrogación en obra nueva se complica

Se trata de comprar una vivienda nueva y querer subrogar la hipoteca a la promotora, para ahorrarse los gastos de constituir una nueva hipoteca en otro banco.

Hasta hace poco la subrogación era prácticamente automática. Dabas una señal por el 20% del valor de la vivienda (muchas veces dividido en plazos, ya que se empezaba a pagar la señal cuando se empezaba a construir y se terminaba antes de la entrega) y el resto del dinero, el 80% del valor de la vivienda, se obtenía al subrogar la hipoteca a la promotora.

El problema es que con la restricción de crédito debido a la crisis financiera, la subrogación ya no es automática, ya que las entidades bancarias están poniéndose más serios con los requisitos para que te concedan una hipoteca o te la subroguen.

Se hace un estudio financiero del nuevo cliente y puede ocurrir que ya no le concedan el crédito (tanto porque las condiciones de concesión se han endurecido como porque el ratio de endeudamiento con los tipos actuales supera el 40%)

La gente se queda en la estacada y sin posibilidades de comprarse la vivienda (puesto que si una entidad no te lo concede en una subrogación, con menos gastos, lo más normal es que nadie te la de). Llegado a este callejon sin salida, recomendamos al cliente acudir a un broker hipotecario profesional, que puede conseguirle una oferta de hipoteca de alguna entidad financiera, al trabajar con muchas al mismo tiempo.

De hecho, en el artículo de El País que se comenta este nuevo fenómeno se comenta que una importante constructora de España con más de 2.000 viviendas en venta cerró el pasado trimestre con unas ventas negativas de 20 unidades: no es que no hayan vendido nada, sino que algunas incluso han sido devueltas por rechazo del banco.

Además muchas inmobiliarias están siguiendo una estrategia para atraer clientes que complica aún más las cosas. Piden una entrada más pequeña, para que más gente se anime a comprar.

2 comentarios:

J. Luis Pena dijo...

Cierto es, que los bancos están endureciendo las condiciones para la concesión de préstamos hipotecarios a todos los níveles, hasta tal extremo que ahora les toca a aquellos que les compran al Promotor para luego subrogarse a la hipoteca constituida por él a fin de ahorrarse los futuros gastos de constitución de una nueva hipoteca.
No obstante lo anterior, hemos de tener en cuenta un dato que "de facto" se da en estos tipos de operaciónes, y es que el Promotor no le pide al cliente documentación alguna a la hora de firmar un contrato de reserva, primero, y un contrato de compra-venta, después y en los cuales se establecen la formas de pago de ese 20% del precio de compra y hasta la entrega de la misma y la consecuente subrogación.
Que problemas empiezan a surgir en relación a ello?
Por una parte, el comprador, tiene que tener claro que puede comprar, pues de lo contrario no abonaría tanto dinero sin garantías de saber que va ha obtener el crédito. Lo contrario sería una temeridad por parte del comprador.
Las Inmobiliarias que colaboran con Promotores y en la venta de sus pisos, "se permiten la licencia" de rebajar ese 20% inicial, pues primero hacen un estudio al cliente interesado, lo cual NO COMPLICA LAS COSAS, pues es sabido que los API´s colaboran con Brokers financieros, los cuales buscan financiación por multidud de entidades financieras. Hemos de tener en cuenta que, desde que el cliente se decide a firmar un documento contractual a través de un API y hasta la entrega de la vivienda, pasan al menso año y medio o dos años, lo que significa que el valor de dicha vivienda ha subido.
Es por ello por lo que la praxis inmobiliaria permite pedir menos de ese 20% inicial, pues si el comprador es solvente y su compra no plantea problemas, obtendrá financiación al margen de la entrega de la referida contidad.
Reitero que no empeora las cosas el hecho que las Inmobiliarias exijan menos del 20%, pues obran con buen criterio en aras a facilitar la compra a aquellos clientes que aunque sean viables economicamente para comprar, no tienen ahorrado o no disponen de esa cantidad que exige el Promotor.

Pau A. Monserrat dijo...

Un comentario muy acertado

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