24 mar. 2017

Hipotecas a tipo fijo en 2017


La semana pasada la revista Inversión & Finanzas publicó un artículo titulado 'La banca encarece las hipotecas' en el que participo como experto hipotecario.

En el artículo se resuelven algunas de las siguientes preguntas sobre hipotecas que todos nos hacemos:

¿Por qué están subiendo los intereses de las nuevas hipotecas?


Varios son los factores que pueden influir en esta subida, más clara en los tipos fijos que en los variables. Entre ellos:

  1. Previsiones que manejan los bancos en relación a la evolución de los tipos de interés, que les indican una futura subida del mercado.
  2. Un cierto efecto frenada: dado que en 2016 iniciaron un crecimiento importante en la concesión de hipotecas, los primeros meses de 2017 empiezan a frenar un poco, lo que supone precios más altos entre otros resultados. A principios de año, tradicionalmente, se conceden menos hipotecas, aumentando a medida que pasan los meses. Igual reducción se produce al final del año.
  3. No descarto también que haya un cierto componente de “aviso a navegantes”, encareciendo tipos para enviar una señal al mercado: si aumenta la conflictividad judicial (cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, IRPH…) y se legisla en contra de los intereses del sector, amenazan con hipotecas más caras. Un clásico del mensaje que los bancos trasmiten cuando ven peligrar sus privilegios.

Generalizando, la mayoría de hipotecas fijas a 20 y 30 años superan el 3% TAE, tocando algunas el 4%.  En tipos variables se mantienen las mejores ofertas, actualmente al Euribor + 0,99%, condiciones que no creo que empeoren a lo largo de 2017.

¿Subirán los intereses en 2017?


Señalar que pese a que 2017 registrará hipotecas más caras que 2016, es previsible que se aumente el ritmo de concesión (más gente podrá optar al crédito hipotecario), con un fenómeno histórico nunca visto en España: concesión de más hipotecas a tipo fijo que variables.

No es descabellado pensar que el Euribor ya ha tocado fondo y que a lo largo de 2017 es posible que el Euribor vuelva a terrenos positivo. La clave es cómo afectará la nueva fórmula de cálculo propuesta por el EMMI al valor del Euríbor.

¿Hipotecas fijas o variables?


Depende de las condiciones a tipo fijo y a tipo variable que nos hayan aprobado, por una parte, y del perfil de los hipotecados.

Una cuestión importante que no se suele tener en cuenta a la hora de solicitar y conceder una hipoteca es el tipo de cliente que la solicita. No hay una mejor hipoteca en general, hay una mejor hipoteca para cada cliente en particular. Hay que valorar la situación económica del cliente, su cultura financiera, su capacidad de ahorro y demás circunstancias para recomendar una hipoteca a tipo fijo o variable. A modo de ejemplo y generalizando, un funcionario sin costumbre de ahorro, sería un buen candidato para una hipoteca a tipo fijo. Por otro lado, un empresario con capacidad de ahorro y conocimientos en materia de inversiones, que ahorra cuando la hipoteca está baja y amortiza anticipadamente si suben los tipos, debería optar por una hipoteca a tipo variable.

¿Volverá a estancarse el precio de la vivienda?


Aún estamos ante un ritmo de compra relativamente bajo, que no frenará que los bancos aumenten los tipos de interés. A los bancos les interesa que los clientes pidan hipotecas y la clave es que sigan aprobando hipotecas; el encarecimiento no frenará la solicitud de hipotecas en estos momentos.
De hecho desde Futur Finances estamos notando un incremento en el interés por contratar hipotecas, si bien se compara y analiza mucho más que antes. Eso significa que los bancos que mejores condiciones ofrezcan, cada vez tendrán más clientes.

Artículo sobre las hipotecas en 2017


Os recomiendo leer el artículo completo:

22 mar. 2017

Busca viviendas de forma profesional


Para nadie es un secreto que el actual panorama del sector inmobiliario ha cambiado para mejor, la oferta de construcción está creciendo y el número de viviendas en compra y alquiler es mucho más alto que en años anteriores. Por lo tanto es un buen momento para intentar comprar, vender o alquilar un piso. Este tipo de tareas pueden ser muy tediosas y, en algunas ocasiones, pueden dilatarse en el tiempo por no tener la suficiente información y ofertas en nuestras manos. 

Muchos usuarios que desean realizar algún tipo de transacción con sus inmuebles acuden a estos directorios especializados en viviendas, sitios webs que aglutinan las ofertas inmobiliarias que se publican en Internet. De esta forma optimizamos el tiempo de búsqueda situándonos en un solo punto donde podremos analizar las diferentes ofertas que consultemos. 

Incluyen un simple buscador donde es posible realizar todo tipo de búsquedas para encontrar tu vivienda en España eligiendo una ciudad en concreto. El listado obtenido nos mostrará aquellas viviendas que respondan a las características deseadas, organizadas en fichas con una breve descripción sobre las características principales de las viviendas, teniendo la posibilidad de acceder al enlace de la web origen donde esta publicada para ver más información. 

Usar este tipo de directorios es muy ventajoso, sobre todo por la facilidad y rapidez para obtener un completo listado de ofertas inmobiliarias muy profesional y por la capacidad de poder realizar búsquedas complejas y filtrar por distintas categorías. Así pues si en nuestra primera búsqueda no aparecen los resultados deseados podemos ser más específicos filtrando por: precio, número de habitaciones o baños, superficie en metros cuadrados, fecha de publicación, tipo de vivienda o características… una funcionalidad muy útil para dar con aquellas viviendas que más se ajusten a nuestras necesidades. 

A día de hoy son pocos los usuarios que nos disfrutan de las ventajas y comodidad de estos directorios, aumentando en un plus de profesionalidad a la búsqueda activa de inmuebles, obteniendo resultados satisfactorios en un escaso periodo de tiempo.

19 mar. 2017

Hipotecas a tipo fijo o a tipo variable



Vivimos un momento histórico de tipos de interés muy bajos o en negativo, algo nunca visto en el mercado hipotecario español. Los vientos que llegan desde EE.UU. es que vuelven los tipos más altos. Veamos algunas cuestiones sobre el efecto de los tipos de interés a las hipotecas en España.

¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés a la inversión en vivienda?


Las subidas de tipo de los tipos de interés encarecen las cuotas mensuales de las hipotecas a tipo variable, en el momento de las revisiones periódicas, y de las nuevas hipotecas a tipo fijo que reflejan la subida. Es decir, en hipotecas a tipo variable hay un decalaje de entre seis meses y un año en la subida de las cuotas, y no afecta a las hipotecas fijas ya firmadas, sino a las de nueva creación. 

Teniendo en cuenta que el efecto no es inmediato, una subida de intereses aumentará a las cuotas que se pagan por una hipoteca, lo que sumado a la devaluación salarial ya experimentada por los potenciales hipotecados y a que las hipotecas, como norma general, no tienen plazos de más de 30 años, influirá en el precio máximo que un cliente medio puede pagar por una casa. En otras palabras, tipos de interés más altos acaban afectado al precio de las casas, si no aumentan los salarios a un ritmo proporcional. 

¿Qué porcentaje del ahorro de los españoles está invertido en vivienda? 


Aproximadamente un 27% de las inversiones de los españoles están en activos financieros, mientras que el 73% restante está en activos no financieros, primordialmente en ladrillo. Esto choca, con datos de Inverco a 2012, con el 70% de inversiones en activos financieros de EE.UU, país en que solo un 30% de las inversiones está en casas y activos no financieros. 

¿Qué porcentaje de las nuevas hipotecas corresponde al tipo fijo y al variable? 


Si tomamos los últimos datos publicados por el INE, en diciembre de 2016 se firmaron un 68,4% de hipotecas a tipo variable y un 31,6% a tipo fijo, fenómeno que no tiene parangón en las últimas décadas. De segur la tendencia, es posible que el porcentaje de hipotecas fijas acabe superando al de variables.

 ¿Hasta qué punto la subida de los tipos de interés afecta al tipo de hipotecas contratadas?


Un aumento de los tipos de interés, si la banca considera que va a ser un escenario sostenido en el tiempo, provocará que vuelvan a ofrecer solo hipotecas variables, para que el riesgo de subida de tipos lo vuelva a sumir su cliente. Mientras veamos que los bancos ofrecen activamente tipos fijos, es que sus departamentos de análisis consideran que el escenario más probable es de estancamiento de tipos, no de subidas.

Para los ya hipotecados a tipo fijo, que haya un escenario de subidas de interés les "beneficia" desde el punto de vista de que pagarán durante décadas tipos estables y, en cambio, los hipotecados a tipo variable verán crecer sus cuotas tras cada revisión. O contrario si los tipos siguen bajos mucho tiempo.

¿Hipotecas fijas o variables (teniendo en cuenta las previsibles subidas de tipos que se producirán en el futuro)? 


Hay que estudiar el perfil de cada familia que solicita una hipoteca para poder recomendarle un tipo de financiación con garantía real. Para clientes que pagan bien sus deudas pero no tienen cultura del ahorro, una hipoteca a tipo fijo no muy por encima del 3% nominal es una magnífica decisión.

Os invito a leer el artículo de Raúl Salgado en el suplemento 'Tu Economía' de La Razón de hoy, sobre estas cuestiones:

12 mar. 2017

Mi opinión sobre Trovimap: un portal inmobiliario distinto


Trovimap.com es un portal inmobiliario que entra a competir con los grandes buscadores de casas en España de igual a igual y con una tecnología y usabilidad como rasgo diferencial. Con más de 1 millón de propiedades en venta y alquiler, se posiciona entre los portales con mayor contenido del mercado español. 

Para buscar casa para comprar o alquilar en Trovimap, lo primero que llama mucho la atención es la importancia que se le da a los mapas; la posibilidad de interactuar con las zonas y disponer de 4 vistas diferentes aporta al usuario una experiencia de búsqueda eficaz y entretenida.

La localización de inmuebles, el "dónde", es la primera respuesta que resuelve el buscador de casas. A fin de cuentas, a diferencia de otros activos, la ubicación es una de las principales claves para valorar un bien inmueble. Un sistema de mapas que permite ampliar o enfocar para llegar al detalle máximo, ubicando inmuebles a nivel de calle mismo. Decide la ciudad en la que te gustaría vivir, haz zoom por los diferentes barrios, señala incluso con un lápiz online una zona concreta del entorno, escudriña sus diferentes manzanas, filtra las propiedades en base a su precio, número de baños, habitaciones, tiempo que hace que está el inmueble en venta, superficie o precio, y después estudia la ficha completa del inmueble y visita virtualmente tu futuro vecindario con Street View. Finalmente, establece las correspondientes alertas para nuevos inmuebles vía email. La experiencia de buscar casa por un mapa me ha resultado muy enriquecedora, ya que transforma la práctica de ir mirando información tediosa de las fichas de las casas por un paseo virtual barrio por barrio, calle por calle, lo que da una sensación de proximidad con la zona en la que nos planteamos vivir y, al final del proceso de búsqueda con Trovimap, hemos aprendido algo más de geografía de la zona visitada online.

El "cuánto" vale una casa, en base a valores de los inmuebles utilizados como testigo y, en breve, a transacciones reales, lo proporciona un algoritmo solo al alcance de los profesionales del sector inmobiliario, que pueden modificar los inmuebles que toma el programa para comparar y obtener un precio de referencia adaptado a los conocimientos prácticos de cada zona que tiene el experto. Una utilidad de valoración de inmuebles de gran valor añadido, no solo para que el API sepa qué puede valer una casa, piso, chalet o local comercial, sino también para utilizar con los vendedores y potenciales compradores: obviamente, uno de los puntos que suelen generar fricciones a la hora de cerrar una venta o alquiler es el precio. Los vendedores pretenden marcar un valor elevado y los compradores bajarlo a la mínima expresión. Cuando el experto inmobiliario le explica al vendedor que hay que bajar el precio para estar en mercado o al cliente interesado en comprar que la oferta es buena, ha de enfrentarse a la posible desconfianza de las partes: el vendedor pensará que quieren rebajarle sus ingresos para vender más rápido y el comprador que el precio es demasiado alto para que los honorarios de intermediación sean más elevados. Mostrarle un informe objetivo, utilizando Trovivalue, de un portal inmobiliario con la reputación de Trovimap acaba rompiendo el nudo gordiano de la falta de confianza previa a toda negociación.

Además, en muy poco tiempo, los particulares podrán también valorar el precio de los inmuebles, sea para compraventa o para el mercado del alquiler.


¿Por qué usar Trovimap?


Si pretendemos vender nuestra vivienda, Trovimap nos ayuda a comparar nuestra casa con un gran número de inmuebles de ubicación o características similares, ver los precios que piden, el tiempo que llevan en venta y, con esta información, poner un precio de mercado certero. De igual forma, podemos calibrar el precio del alquiler si buscamos este tipo de rentas.

Los compradores o arrendatarios tienen en este portal inmobiliario una herramienta intuitiva que aporta transparencia al mercado español: pagarás lo justo por tu nuevo hogar, ni más ni menos.

Las inmobiliarias descubren en Trovimap a un inestimable aliado. Por un lado, para encontrar casas en venta o alquiler, sin tener que recorrer físicamente barrio por barrio: primero busca online, después agenda una visita personal. Por otro, la herramienta de valoración de inmuebles proporciona una información muy valiosa para elegir los inmuebles mejores al mejor precio, o bien conseguir rebajas del precio para que el vendedor pueda cerrar la venta y los compradores tengan opciones competitivas para adquirir o alquilar. Trovimap, además, te permite identificar el inmueble con sus datos catastrales, lo que te ahorra tiempo y te asegura acertar en la valoración.

¿Cuándo empiezo a usar Trovimap?


Ya; es una herramienta idónea para empezar tu negocio en el local mejor ubicado, comprar el hogar de tu familia en crecimiento o alquilar tu primer piso de soltero. Mi opinión profesional sobre el portal es contundente: una buena herramienta adaptada a las nuevas tecnologías y con un sencillo e intuitivo interfaz. ¿A qué esperas para probarlo?

6 mar. 2017

La CNMV descubre que los bancos venden mal


Un banco debería comportarse como un buen comerciante (bonus argentarius) y ofrecer productos de forma clara, objetiva, comprensible, evitando el conflicto de intereses y pensando en el mejor interés del cliente, cuidando del dinero de los demás como si fuera propio. No es un deseo, es una imposición normativa de la normativa del mercado de valores que los bancos se saltan a la torera.

En mi LinkedIn critico que la CNMV haya tenido que esperar a 2017 para enterarse de lo que pasa en muchas oficinas bancarias: no asesoran, venden, y no venden bien. En este otro artículo en Cinco Días cifro algunos de los desastres bancarios y su coste, que sobradamente acabará superando los 100.000 millones.

El Banco de España y la CNMV, como organismos supervisores del comportamiento bancario, no han funcionado. De forma algo histrónica pero lamentablemente no lejana a la realidad, han hecho el paripé. Os invito a escuchar mi aparición en el programa Ser Consumidor del pasado domingo, analizando la utilidad de los clientes misterioso de la CNMV:

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